¿Qué bancos españoles prestan a no residentes? Comparativa de prestamistas para compradores extranjeros

Si estás comprando una propiedad en España sin residencia española, tus opciones hipotecarias son más limitadas que las de un residente local, pero son mejores de lo que la mayoría de los compradores extranjeros creen. Un puñado de bancos españoles cuenta con departamentos especializados para no residentes, gestores que hablan inglés o francés, y productos estandarizados para compradores de EE. UU., Canadá, el Reino Unido y la UE. Otros aceptan técnicamente expedientes de no residentes, pero se demoran o te ofrecen condiciones poco competitivas.

Esta guía te explica qué bancos españoles prestan a no residentes, cómo se comparan sus ofertas habitualmente y cómo elaborar una lista de candidatos de forma inteligente. Las tasas, los LTV y las comisiones cambian con el mercado y con el perfil de cada solicitante — considera todos los números a continuación como indicativos, y confirma las condiciones actuales directamente con el banco o con un intermediario de crédito inmobiliario autorizado antes de comprometerte.

Quién es considerado un prestatario "no residente"

A efectos hipotecarios, un banco español te considera no residente si no tienes residencia fiscal en España (no presentas el IRPF como residente y no tienes tarjeta o certificado de residencia). La nacionalidad es en gran medida irrelevante — un ciudadano francés que vive en Dubái y un ciudadano estadounidense que vive en Miami son ambos tratados como no residentes.

Dos consecuencias prácticas:

LTV más bajo. Los no residentes suelen poder financiar hasta el 60–70% del menor valor entre el precio de compra y la tasación bancaria, frente al 80% que pueden alcanzar los residentes. Los no residentes de la UE a veces obtienen un LTV ligeramente mejor que los no pertenecientes a la UE.

Mayor liquidez requerida. Además de la entrada, presupuesta aproximadamente entre el 10 y el 14% del precio para impuestos y gastos de cierre (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y constitución de hipoteca).

Los principales bancos españoles que prestan a no residentes

Todos los prestamistas que figuran a continuación tienen programas hipotecarios activos para no residentes. La oferta de productos y el apetito crediticio cambian cada trimestre, así que usa esta lista como punto de partida y no como un ranking definitivo.

Banco Santander

Santander es uno de los prestamistas más consistentes para no residentes y cuenta con equipos de habla inglesa en sucursales costeras (Costa del Sol, Costa Blanca, Baleares, Canarias).

Productos: Fija, variable (vinculada al Euríbor) y mixta (fija los primeros 5–15 años, luego variable).

LTV típico: Hasta el 70% para no residentes de la UE; a menudo el 60% para no pertenecientes a la UE.

Plazo: Hasta 25–30 años, con un límite de edad de aproximadamente 75 años al vencimiento.

Ventajas: Gran presencia internacional — si ya eres cliente de Santander en el Reino Unido, EE. UU., México o Polonia, pueden acceder a tu expediente con mayor facilidad.

BBVA

BBVA tiene un canal bien desarrollado para no residentes, especialmente para compradores de EE. UU., México y el norte de Europa.

Productos: La hipoteca fija y la mixta son las predominantes; también está disponible la variable.

LTV típico: 60–70% según el perfil y la ubicación del inmueble.

Ventajas: Proceso de incorporación digital sólido, listas de documentación claras y tasas fijas generalmente competitivas. Tienden a preferir profesionales asalariados con ratios de endeudamiento ordenados.

CaixaBank (y HolaBank)

CaixaBank gestiona HolaBank, una plataforma orientada a expatriados que agrupa cuenta, tarjetas, seguros e hipoteca.

Productos: Fija, variable y mixta. Bonificaciones (descuentos en la tasa) si contratas seguro de hogar, seguro de vida y domicilias una nómina o pensión.

LTV típico: Hasta el 70% para ciudadanos de la UE; menor para no pertenecientes a la UE.

Ventajas: Servicio multilingüe (inglés, francés, alemán, neerlandés) y fuerte presencia en zonas turísticas. Buena opción si quieres que un solo banco gestione todo.

Sabadell

Sabadell comercializa sus productos de forma activa entre compradores británicos, holandeses, belgas y escandinavos en las Costas.

Productos: Fija, variable, mixta.

LTV típico: Alrededor del 60–70%.

Ventajas: Históricamente flexible con expedientes de segunda vivienda e ingresos basados en pensiones. Las bonificaciones de tasa son significativas si contratas sus productos combinados.

Bankinter

Bankinter es más selectivo, pero competitivo para no residentes con ingresos altos y mayor patrimonio neto.

Productos: Las tasas fijas son su producto estrella; también está disponible la variable.

LTV típico: 60–70%.

Ventajas: Precios muy competitivos para expedientes sólidos; es una buena opción si tus ingresos están bien documentados y el préstamo supera los 300.000 €.

Unicaja, Ibercaja, Abanca, Kutxabank

Bancos regionales que vale la pena considerar según la zona donde compres:

• Unicaja — fuerte en Andalucía (Málaga, Granada, Almería).
• Ibercaja — activo en Aragón, Valencia y partes de la Costa Blanca.
• Abanca — Galicia, Asturias y, cada vez más, Canarias.
• Kutxabank — País Vasco y Cantabria, con una oferta para no residentes en crecimiento.

Los bancos regionales pueden sorprenderte con la tasa o el LTV cuando los bancos nacionales se vuelven más cautelosos, pero el servicio en inglés es irregular — contar con un intermediario bilingüe ayuda.

Canales digitales y especializados

MyInvestor, Openbank (la rama digital de Santander) y EVO Banco ofrecen ocasionalmente tasas fijas competitivas en línea, pero la aceptación de no residentes varía y la documentación es más exigente.

UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) es un prestamista hipotecario especializado de propiedad conjunta de Santander y BNP Paribas que históricamente ha estado abierto a expedientes de no residentes.

En qué se fijan realmente los prestamistas

Una vez que tengas las ofertas en mano, no te quedes solo con la tasa nominal. Compara la TAE (Tasa Anual Equivalente) — el costo anual total — y lee la FEIN (la ficha de información precontractual vinculante que el banco debe entregarte al menos 10 días antes de firmar ante el notario conforme a la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario).

Aspectos clave que debes revisar con detalle:

• Tasa nominal (fija, variable o mixta) y cualquier bonificación vinculada a seguros, tarjetas o nómina.
• Comisión de apertura, habitualmente del 0,5%–1,5% o sin costo.
• Comisiones por amortización anticipada o cancelación — limitadas por ley, pero el tope exacto depende de si el préstamo es fijo o variable.
• Costo de la tasación, que pagas tú pero que se encarga a través de una empresa homologada.
• Cláusulas suelo/techo en productos variables (los préstamos posteriores a 2019 generalmente no pueden tener suelos abusivos, pero lee con atención).
• Moneda del préstamo. Casi todas las hipotecas españolas están en euros. Si tus ingresos son en USD, CAD o GBP, asumes el riesgo de tipo de cambio entre tus cobros y tus pagos.

Documentación que te pedirán

Los expedientes de no residentes requieren más documentación. Prepárala con anticipación:

• Pasaporte y NIE (Número de Identidad de Extranjero) — no puedes cerrar la operación sin el NIE.
• Últimas 2 declaraciones de impuestos (IRS 1040, CRA T1, HMRC SA302 o equivalente).
• Últimas 3–6 nóminas o, si eres autónomo, ingresos certificados por un contador.
• Últimos 6–12 meses de extractos bancarios de tus cuentas principales.
• Informe crediticio de tu país de origen (SCHUFA, Experian, Equifax, etc.).
• Carta de empleo o, para jubilados, resolución de la pensión.
• Borrador del contrato de arras o contrato privado de compraventa del inmueble en cuestión.

Los documentos en inglés suelen aceptarse; los de otro idioma pueden requerir una traducción jurada.

Errores comunes

Asumir que la preaprobación es la aprobación definitiva. La oferta vinculante llega después de la tasación y el proceso completo de análisis del expediente.

Subestimar los gastos de cierre. Calcula aproximadamente entre el 10 y el 14% adicional sobre el precio en una vivienda de segunda mano; en obra nueva con IVA puede ser similar o ligeramente superior.

Firmar las arras antes de tener claridad sobre la financiación. Si la financiación no se concreta, el depósito del 10% generalmente se pierde, a menos que el contrato lo condicione expresamente a la obtención de la hipoteca.

Ignorar el período de reflexión de 10 días. Tienes derecho legal a él — no dejes que nadie te apresure a saltarte la revisión de la FEIN en la notaría.

Documentación sobre el origen de los fondos. Conforme a la normativa española contra el blanqueo de capitales, el banco y el notario preguntarán de dónde proviene tu entrada. Ten un rastro documental claro de tus cuentas en tu país de origen.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener una hipoteca española sin visitar España? En muchos casos sí, pero necesitarás un poder notarial firmado en un consulado español o apostillado en el extranjero. Algunos bancos siguen exigiendo una entrevista presencial.

¿Son mejores las tasas fijas o las variables en este momento? Depende de la curva del Euríbor y de tu período de tenencia. Los préstamos mixtos (fijos durante 5–15 años, variables después) se han vuelto populares por algo. Solicita cotizaciones para las tres estructuras y compara la TAE.

¿Los ciudadanos estadounidenses tienen obstáculos adicionales? Sí — el reporte FATCA hace que algunos bancos sean más exigentes con las cuentas de personas estadounidenses. Santander, BBVA y CaixaBank generalmente gestionan expedientes de ciudadanos de EE. UU. sin problemas; los bancos más pequeños pueden rechazarlos.

¿Debería usar un intermediario? Un intermediario de crédito inmobiliario español autorizado (registrado en el Banco de España) puede ahorrarte semanas y, con frecuencia, consigue mejores bonificaciones de las que obtendrías acudiendo directamente al banco. Los honorarios suelen ser el 1% del préstamo o una cantidad fija — pregunta de antemano.

Nota final

Las condiciones hipotecarias, los límites de LTV y las bonificaciones de tasa cambian con el apetito trimestral de cada banco y con la política del BCE. Todo lo anterior es un marco de referencia inicial, no una cotización. Antes de firmar cualquier cosa, obtén al menos tres ofertas por escrito, revisa cada FEIN con cuidado y considera que un abogado español independiente — no el del banco ni el del promotor — revise la escritura de hipoteca junto con la escritura de compraventa. Las leyes y las cifras cambian, y las pequeñas diferencias en la letra pequeña se acumulan a lo largo de un préstamo a 25 años.