Impuesto ITP por Región en España (2026): Lo Que Realmente Pagará por una Vivienda de Segunda Mano

Impuesto ITP por Región: Cuánto Pagará al Comprar Vivienda de Segunda Mano en España (2026)

Si está comprando una vivienda de segunda mano en España, la mayor partida fiscal en su escritura será casi siempre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — el impuesto de transmisión de la propiedad. A diferencia del IVA, que se aplica a las viviendas nuevas vendidas por un promotor, el ITP lo paga el comprador cuando la propiedad ya ha sido de alguien antes — incluso si solo se habitó durante un año.

Aquí está el detalle que sorprende a la mayoría de compradores extranjeros: el ITP no es un impuesto nacional. Lo establece y recauda cada comunidad autónoma, y las tarifas varían dramáticamente — desde un tipo fijo del 6% en algunas regiones hasta escalas progresivas que superan el 10% en otras. El mismo apartamento de €400.000 puede costarle decenas de miles de euros más en impuestos según de qué lado de una frontera administrativa se encuentre.

Esta guía le explica cómo funciona el ITP en 2026, cómo se comparan las tarifas en las principales regiones que interesan a los compradores extranjeros, y los pasos prácticos para presupuestar correctamente. La legislación fiscal cambia con frecuencia — confirme siempre las tarifas vigentes con su gestor, abogado o la Agencia Tributaria autonómica antes de firmar nada.

Qué Es Realmente el ITP

El ITP es el impuesto que se paga por transmitir la propiedad de un inmueble de segunda mano. Puntos clave:

Quién lo paga: El comprador, siempre. No es negociable entre las partes de ninguna manera significativa — la ley se lo asigna al adquirente.

Cuándo se paga: Dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura pública ante notario.

Dónde se paga: A la autoridad fiscal de la comunidad autónoma donde se ubica la propiedad, no donde usted reside.

Sobre qué se calcula: El mayor entre el precio de compra declarado o el valor de referencia — un valor de referencia publicado por el Catastro (catastro nacional). Este valor de referencia, introducido por la Ley 11/2021, es crítico: aunque compre por debajo del mercado, la base imponible no puede ser inferior al valor de referencia catastral.

Si intenta declarar un precio inferior para reducir el ITP, la oficina tributaria regional puede emitir una comprobación de valores y facturarle la diferencia, más intereses y sanciones. No lo haga.

Tarifas de ITP por Región en 2026

Las tarifas y tramos se establecen regionalmente y han sido ajustados por varias comunidades en años recientes — algunas bajando tipos para atraer residentes, otras endureciéndolos. Las cifras a continuación son orientativas para 2026; confirme el tramo exacto que aplica a su compra con la Agencia Tributaria regional o un gestor local antes del cierre.

Madrid

Madrid tradicionalmente ofrece uno de los tipos fijos más bajos de España, generalmente alrededor del 6%, independientemente del valor de la propiedad. Esta es una razón importante por la que el mercado madrileño resulta atractivo para los inversores en comparación con las regiones vecinas.

Cataluña

Cataluña utiliza una escala progresiva, generalmente comenzando alrededor del 10% y subiendo para propiedades de mayor valor (con un tramo superior por encima de la marca del millón de euros). Para un comprador que compara Barcelona y Madrid con el mismo presupuesto, solo el diferencial de ITP puede ser de 4 puntos porcentuales o más — una cifra significativa en una compra de €500.000.

Andalucía

Tras una reforma notable hace unos años, Andalucía pasó a un tipo fijo de alrededor del 7%, reemplazando su anterior escala progresiva. Esto hizo a la Costa del Sol significativamente más competitiva para los compradores internacionales. Verifique la tarifa actual antes de confiar en ella.

Comunidad Valenciana (Valencia, Alicante, Costa Blanca)

Generalmente un tipo estándar del 10%, con tarifas reducidas disponibles para familias numerosas, compradores jóvenes por debajo de cierta edad, y personas con discapacidad, sujeto a topes de valor. La Costa Blanca sigue siendo popular a pesar del tipo nominal más alto.

Islas Baleares (Mallorca, Ibiza, Menorca)

Una escala progresiva que sube fuertemente con el valor — comenzando alrededor del 8% en el tramo más bajo y llegando a cifras de dos dígitos bajos para propiedades de gama alta. Los compradores de lujo en Mallorca deben presupuestar con cuidado.

Islas Canarias

Generalmente 6,5%, una de las tarifas más bajas de España, reflejando el régimen fiscal especial de las islas.

Murcia

Alrededor del 8% como tarifa general, con reducciones disponibles para categorías específicas de compradores.

País Vasco y Navarra

Estas regiones tienen sus propios sistemas fiscales forales totalmente separados del régimen común. Las tarifas y reglas difieren — no asuma que las reglas del resto de España aplican aquí. Consulte a un especialista local.

Galicia, Asturias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, La Rioja, Aragón

La mayoría se sitúan en un rango entre aproximadamente 8% y 10%, a menudo con reducciones para compradores de vivienda habitual, jóvenes, propiedades rurales o compradores en áreas despobladas. Estas reducciones pueden ser sustanciales si usted califica.

Madrid vs. Cataluña: La Comparación Clásica

Para un hipotético apartamento de segunda mano con un valor de referencia de €500.000:

Madrid (≈6%): ITP de aproximadamente €30.000.

Cataluña (≈10%): ITP de aproximadamente €50.000.

Esa es una diferencia de €20.000 en la misma compra. Combinado con las diferencias en el Impuesto sobre el Patrimonio de España — Madrid lo neutraliza efectivamente, Cataluña no — la elección regional es una decisión financiera real, no solo de estilo de vida.

Reducciones y Exenciones Por las Que Preguntar

La mayoría de las comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos de ITP si cumple criterios específicos. Las categorías comunes incluyen:

Compras de vivienda habitual por debajo de un tope de valor

Compradores menores de 35 años (a veces menores de 32 o 40, según la región)

Familias numerosas

Compradores con discapacidad reconocida

Propiedades en municipios rurales o despoblados

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Los compradores extranjeros sin residencia española generalmente no pueden acceder a las reducciones de vivienda habitual hasta que establezcan residencia fiscal en España. Pregunte a su abogado qué está realmente disponible para usted.

Cómo Encaja el ITP en sus Costes Totales de Cierre

El ITP es la mayor partida, pero no la única. Presupueste para costes totales de adquisición de aproximadamente 10–14% en una compra de segunda mano, dependiendo de la región:

ITP: 6%–11%+ (regional)

Honorarios notariales: escalados, típicamente de unos cientos hasta ~€1.500

Registro de la Propiedad: escalados, rango similar

Honorarios legales (abogado): típicamente alrededor del 1% + IVA, a veces una tarifa fija

Gestoría: para tramitación de papeleo, modesta

Costes hipotecarios (si financia): tasación, AJD en algunos elementos

Para una obra nueva, en su lugar pagaría 10% de IVA más AJD (Actos Jurídicos Documentados) de aproximadamente 1–1,5% — pero no ITP.

Pasos Prácticos Antes de Firmar

Identifique la comunidad autónoma donde se ubica la propiedad y confirme la tarifa y tramos actuales de ITP para 2026 con la agencia tributaria regional o su gestor.

Consulte el valor de referencia en la sede electrónica del Catastro (Sede Electrónica del Catastro) — esta es su base imponible mínima.

Modele sus costes totales de cierre en 10–14% y tenga esos fondos transferidos y listos antes de la escritura.

Solicite un análisis de reducciones a su abogado: ¿es elegible para alguna bonificación regional?

Presente y pague dentro de los 30 días hábiles posteriores a la escritura usando el Modelo 600 (o el equivalente regional). La presentación tardía conlleva sanciones y recargos.

Preguntas Frecuentes

¿Es el ITP deducible contra futuros impuestos sobre plusvalías? Sí — el ITP forma parte de su coste de adquisición y reduce su ganancia imponible cuando finalmente venda. Conserve todos los recibos y el Modelo 600 sellado para siempre.

¿Puede la oficina fiscal cuestionar mi precio? Sí. Si declara por debajo del valor de referencia, espere una comprobación de valores y una liquidación complementaria. Declarar a o por encima del valor de referencia es el camino seguro.

¿Y si compro a través de una empresa española (SL)? El ITP generalmente sigue aplicándose a las transmisiones de segunda mano, aunque ciertas transacciones corporativas pueden caer bajo reglas diferentes. Obtenga asesoramiento fiscal especializado — no asuma.

¿Ayuda el tratado fiscal de mi país de origen? Los tratados fiscales afectan a la renta y a las plusvalías, no al ITP. El ITP es un impuesto transaccional español sin compensación extranjera.

Conclusión

El ITP es regional, significativo y no negociable. Dónde compra en España afecta materialmente lo que paga. Inclúyalo en sus cálculos de oferta desde el primer día, confirme la tarifa actual de 2026 con un profesional local cualificado, y nunca declare por debajo. Las reglas fiscales en España cambian con frecuencia tanto a nivel nacional como regional — trate las cifras aquí como orientación, y verifique con la Agencia Tributaria regional o un abogado o gestor español licenciado antes de comprometerse.