Inversión inmobiliaria en Canarias: altos rendimientos todo el año y trampas de licencias

Inversión inmobiliaria en Canarias: altos rendimientos todo el año y trampas de licencias

Las Islas Canarias siguen siendo uno de los mercados de buy-to-let más atractivos de Europa: inviernos suaves, turismo durante todo el año y unos costes que aún se mantienen por debajo de los principales destinos mediterráneos de la península. Sin embargo, el marco regulatorio del alquiler a corto plazo se ha endurecido considerablemente en los últimos dos años, y la brecha entre una propiedad con licencia y rentabilidad real y una propiedad sin licencia e imposible de alquilar nunca ha sido tan grande.

Esta guía te lleva a través de lo que hace al archipiélago atractivo para la inversión, cómo valorar rentabilidades realistas y —lo más importante— cómo evitar las trampas de licencias que han perjudicado a miles de compradores extranjeros.

Las leyes, los tipos impositivos y las normativas de licencias en España y en Canarias cambian con frecuencia. Confirma siempre la situación actual con el Cabildo de la isla donde vayas a comprar, el registro de turismo del Gobierno de Canarias y un abogado español independiente con licencia —no el abogado del vendedor o del promotor— antes de comprometer fondos.

Por qué Canarias sigue siendo una opción con sentido

A diferencia del resto de España, las Islas Canarias cuentan con un calendario turístico genuinamente activo las 52 semanas del año. La ocupación de los alquileres vacacionales bien ubicados en el sur de Tenerife, el sur de Gran Canaria y Fuerteventura supera con regularidad los promedios peninsulares, con una caída estacional mucho menor entre noviembre y febrero, cuando los europeos del norte escapan del frío.

Ventajas estructurales clave:

Régimen de IVA reducido. Canarias aplica el IGIC en lugar del IVA peninsular, con un tipo general que representa una fracción del IVA continental. Esto reduce los costes de amueblado, reforma y gestión.

Marco fiscal REF. El Régimen Económico y Fiscal de Canarias ofrece estructuras de impuesto de sociedades reducidas (especialmente la ZEC) que algunos inversores sofisticados utilizan. Consulta con un asesor fiscal canario si resulta relevante para tu escala de inversión.

Conectividad aérea directa. Más de 13 aeropuertos del Reino Unido, los principales hubs alemanes, Escandinavia, el Benelux e Irlanda operan vuelos durante todo el año. La demanda invernal está impulsada por jubilados y trabajadores remotos, no solo por familias en verano.

Restricciones de oferta. Varias islas (especialmente Tenerife, Lanzarote y, al estilo de Ibiza, Formentera) han congelado efectivamente la concesión de nuevas licencias de uso turístico en muchos municipios, lo que sostiene el valor de reventa de las unidades ya licenciadas.

Rentabilidades realistas — deja de creer los folletos

Los promotores y las agencias de marketing citan con frecuencia rentabilidades brutas de alquiler en Tenerife del 8–12%. Trata con mucho escepticismo cualquier cifra por encima del ~7% neto. A continuación, un marco más honesto:

Las rentabilidades brutas de los alquileres vacacionales con licencia en el sur de Tenerife (Costa Adeje, Playa de las Américas, Los Cristianos) y el sur de Gran Canaria (Meloneras, Playa del Inglés) suelen situarse en un rango del 6–9% sobre el precio de compra, antes de costes.

Las rentabilidades netas después de gestión (con frecuencia el 20–25% de los ingresos), IBI, cuotas de comunidad, IGIC, impuesto sobre la renta, seguros, suministros, reposiciones y vacíos suelen quedarse en el rango del 3,5–5,5%.

Los arrendamientos residenciales a largo plazo (alquiler de vivienda habitual) producen rentabilidades brutas menores —típicamente del 4–6%— pero con una carga operativa mucho menor y sin necesidad de licencia turística.

Si un vendedor te presenta una proyección, pide los extractos reales de las plataformas de reservas de los últimos 24 meses, no previsiones. Luego reconstruye la cuenta de resultados tú mismo con una ocupación conservadora (65–75%, no el 90%).

El campo de minas de las licencias — aquí es donde los inversores pierden

El error más grave que cometen los compradores extranjeros es asumir que cualquier apartamento que les guste puede alquilarse legalmente en Airbnb o Booking.com. No es así. El régimen de licencias de alquiler vacacional en Canarias es actualmente uno de los más estrictos de España.

Las dos capas de la licencia

Vivienda Vacacional (VV) — el registro turístico regional gestionado por el Gobierno de Canarias, regulado históricamente por el Decreto 113/2015 y reformado de forma significativa por la legislación regional posterior y el marco de la ley estatal de vivienda. Otorga a la unidad un número de registro turístico que las plataformas están cada vez más obligadas a mostrar.

Permiso de planificación municipal e insular — cada Ayuntamiento y cada Cabildo insular (Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera, El Hierro) impone sus propias normas de zonificación. Muchos han declarado zonas saturadas donde los nuevos permisos de VV están suspendidos de forma indefinida.

Ambas capas deben estar alineadas. Un número de registro regional de VV sin cobertura de planeamiento municipal no sirve de nada —y cada vez más, no solo no sirve, sino que también puede conllevar sanciones.

La trampa del uso complejo

Si compras dentro de un edificio clasificado como complejo extrahotelero, puedes estar legalmente obligado a:

• alquilarlo a través de la empresa explotadora única del complejo, o
• conservarlo como residencia privada propia y no alquilarlo en absoluto.

Miles de apartamentos en el sur de Tenerife y Gran Canaria están atrapados por esta norma. Los compradores ven anuncios de propiedades "alquiladas en Airbnb" y asumen que es legal; en realidad, muchos de esos anuncios son ilegales y están generando expedientes de inspección del Cabildo. Pide siempre a tu abogado que verifique el uso urbanístico y el principio de unidad de explotación del edificio antes de firmar cualquier cosa.

Restricciones en edificios residenciales

Con las reformas recientes, el alquiler vacacional en edificios de uso estrictamente residencial (uso residencial) suele requerir la aprobación de la comunidad de propietarios —en muchos casos mediante una votación por supermayoría explícita. Si la comunidad ya ha aprobado una resolución que prohíbe el uso turístico, tu solicitud de licencia estará condenada desde el principio. Pide el acta de las tres últimas juntas generales.

Inversión inmobiliaria en Canarias: lista de verificación práctica

Antes de hacer una oferta, verifica por escrito:

• El uso urbanístico actual del inmueble (residencial vs. turístico vs. mixto) en la nota simple del Registro de la Propiedad.
• Si el municipio está abierto o saturado para nuevas licencias de VV — consulta el Plan Insular vigente y la ordenanza municipal de planeamiento.
• Los estatutos de la comunidad de propietarios y cualquier resolución que restrinja el uso turístico.
• Si el edificio está sujeto a las normas de unidad de explotación.
• Certificado energético, cédula de habitabilidad, y que la escritura coincide con lo que está físicamente construido (sin ampliaciones no registradas).
• Que el vendedor esté al corriente de IBI, basura, cuotas de comunidad y cualquier tasa turística del Cabildo.

Fiscalidad — lo que realmente pagas

Contrata con tu asesor fiscal cada una de estas cifras, ya que los tipos regionales cambian:

• El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en propiedades de segunda mano en Canarias es más bajo que en la península —históricamente alrededor del 6,5%— pero confirma el tipo vigente con la Agencia Tributaria Canaria.
• El IGIC (en lugar del IVA) se aplica en las compras de obra nueva a un tipo reducido frente al IVA peninsular.
• Los ingresos por alquiler para propietarios no residentes de la UE/EEE tributan al 19% sobre la renta neta (tras gastos deducibles); los propietarios no comunitarios (incluidos los del Reino Unido tras el Brexit y los ciudadanos de EE. UU. o Canadá) tributan al 24% sobre la renta bruta sin posibilidad de deducir gastos. Se trata de una diferencia material — modélala antes de comprar.
• Las ganancias patrimoniales en la venta por no residentes generan una retención del 3% en la notaría, con la liquidación definitiva a través de la declaración del impuesto sobre la renta de no residentes.
• El IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles) y la basura son modestos pero recurrentes.

Confirma todos los tipos con la Agencia Tributaria y la Agencia Tributaria Canaria para el año de tu operación.

Realidades operativas

Las comisiones de gestión de los operadores de confianza oscilan entre el 18–25% de los ingresos brutos para el alquiler vacacional de servicio completo. Los operadores más baratos suelen implicar precios más bajos y peores reseñas de huéspedes.

El aire salino destruye los electrodomésticos, los aparatos de línea blanca y los equipos de aire acondicionado mucho más rápido de lo que se espera — presupuesta entre el 1,5–2% del valor del inmueble al año para mantenimiento, no el 0,5% habitual en el interior de la península.

El agua y la electricidad son caras en Canarias en relación con la península. Instala subcontadores si puedes y establece límites de consumo para los huéspedes en el reglamento de la casa.

Las cuotas de comunidad en complejos turísticos con piscinas y jardines rondan con frecuencia los 150–300 €/mes y suben cada año.

Estrategia de salida

Una unidad VV con licencia y rentabilidad real en un municipio que posteriormente ha cerrado la concesión de nuevas licencias es hoy un activo genuinamente escaso —y habitualmente se vende con una prima frente a un piso equivalente sin licencia. Mantén tu licencia, tus declaraciones fiscales y tus registros de reservas impecables: el número de registro solo se transfiere de forma limpia si tu documentación está en orden.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar como no residente? Sí — los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos españoles. Necesitarás un NIE antes de la firma de escrituras.

¿Debo comprar a través de una SL española? Generalmente solo si operas a escala (3 o más unidades) o si estructuras la inversión con la ZEC. Para una sola unidad, la titularidad personal es casi siempre más sencilla y más barata.

¿Se están concediendo nuevas licencias de VV en algún lugar? Sí, pero el mapa cambia constantemente. Algunos municipios de Fuerteventura y de las islas occidentales siguen siendo más abiertos que el sur de Tenerife o Gran Canaria. Verifica con el Ayuntamiento concreto la semana en que vayas a firmar.

¿Cuál es el error más grave? Pagar una señal antes de que tu abogado haya confirmado por escrito que el inmueble puede alquilarse legalmente como vivienda vacacional en su edificio y municipio actuales.

Canarias premia a los compradores disciplinados y bien asesorados, y penaliza al resto. Haz los deberes con las licencias antes de enamorarte de las vistas.