España Después de la Golden Visa: Opciones de Residencia y Propiedad para Compradores Extranjeros

España Después de la Golden Visa: Lo Que los Compradores Extranjeros Necesitan Saber

Si has estado esperando para comprar en España pensando que la adquisición de una propiedad te daría automáticamente la residencia, las reglas han cambiado. El gobierno español puso fin al programa de residencia por inversión (la denominada "Golden Visa") el 3 de abril de 2025, cerrando la vía que permitía a compradores no comunitarios obtener la residencia invirtiendo €500.000 o más en bienes raíces en España.

La buena noticia: los extranjeros aún pueden comprar propiedades en España. Los derechos de propiedad no están vinculados a la residencia, y España cuenta con varias otras vías de visa que funcionan bien para jubilados, trabajadores remotos y propietarios de segundas viviendas a largo plazo. Esta guía te lleva a través del panorama práctico — qué cambió, qué no, y qué opciones de residencia siguen teniendo sentido si combinas una compra de vivienda con un plan para pasar tiempo significativo en España.

Las normas de inmigración, fiscalidad y propiedad cambian con frecuencia. Confirma todo lo que sea sensible al tiempo con el consulado español, un abogado habilitado y un gestor o asesor fiscal antes de actuar.

Qué Terminó Exactamente — y Qué No

La vía de residencia por bienes raíces ha desaparecido. Pero varias cosas que la gente confunde con ella permanecen sin cambios:

Los extranjeros aún pueden comprar propiedades en España. No existe restricción de nacionalidad para ser propietario. Necesitas un NIE (Número de Identificación de Extranjero) para realizar transacciones — obtenible en un consulado español en el extranjero o en el propio país.

Comprar una propiedad no te da, por sí solo, el derecho a vivir en España a largo plazo. Incluso con la Golden Visa nunca otorgó derechos sin restricciones — ese programa concedía un permiso de residencia, no la ciudadanía.

La regla Schengen 90/180 sigue aplicándose a visitantes de EE. UU., Canadá, Reino Unido y otros países no comunitarios. Puedes permanecer hasta 90 días en cualquier período móvil de 180 días como turista. Ser propietario de una vivienda no amplía ese plazo.

Los titulares actuales de la Golden Visa mantienen su estatus y generalmente pueden renovar bajo normas transitorias. Si ya tienes una, habla con tu abogado de inmigración sobre los plazos de renovación.

Opciones de Residencia Que Siguen Funcionando para Propietarios

España ha reemplazado en la práctica, aunque no en nombre, la vía de inversión con varias visas que se adaptan a diferentes perfiles. Ninguna de ellas requiere que compres una propiedad — pero todas son compatibles con ser propietario de una.

1. Visa No Lucrativa (VNL) — la vía clásica para jubilados

La combinación de visa no lucrativa España propiedad es la configuración más habitual para jubilados y compradores financieramente independientes de EE. UU., Canadá y el Reino Unido. Está diseñada para personas que pueden mantenerse a sí mismas sin trabajar en España.

Características principales:

No se permite trabajar para un empleador español ni como autónomo residente. Los ingresos pasivos (pensiones, dividendos, rentas del extranjero) están permitidos.

Debes demostrar ingresos pasivos suficientes o ahorros — el umbral está vinculado al indicador IPREM y se ajusta periódicamente. Espera que el solicitante principal necesite aproximadamente 4 veces el IPREM anual, con cantidades adicionales por dependiente. Confirma la cifra actual con el consulado español que gestione tu solicitud.

Seguro médico privado con cobertura completa en España, sin copagos ni exclusiones.

El permiso inicial es de un año, renovable por períodos de dos años. Tras cinco años de residencia legal puedes solicitar la residencia de larga duración (permanente).

Consecuencia fiscal: pasar más de 183 días en España en un año calendario activa la residencia fiscal española, lo que significa que los ingresos mundiales quedan sujetos a tributación en España. Analiza esto con un asesor fiscal internacional antes de comprometerte.

2. Visa de Nómada Digital — la vía para trabajadores remotos

La combinación de visa nómada digital España propietario se ha convertido en el reemplazo más utilizado de la Golden Visa entre compradores jóvenes en activo. Creada bajo la Ley de Startups (Ley 28/2022), permite a nacionales no comunitarios vivir en España mientras trabajan de forma remota para empleadores o clientes extranjeros.

Requisitos en resumen:

Trabajo remoto para empresas no españolas (o una parte limitada de clientes españoles — comúnmente citada como hasta el 20%, verifica la normativa vigente).

Acreditación de la relación laboral o con el cliente durante al menos tres meses previos, y un contrato de al menos un año hacia adelante.

Ingresos mínimos referenciados al Salario Mínimo Interprofesional (SMI) — comúnmente alrededor del 200% del SMI para el solicitante principal, más para dependientes. Consulta el umbral basado en el SMI actual.

Titulación universitaria o tres años de experiencia profesional relevante.

Antecedentes penales limpios, seguro médico privado y documentación consular estándar.

Ventaja fiscal atractiva: los titulares elegibles pueden solicitar un régimen fiscal especial (una versión modernizada de la "Ley Beckham") que grava los rendimientos del trabajo de origen español a un tipo fijo (comúnmente el 24% hasta €600.000) durante hasta seis años, y generalmente excluye los ingresos de fuente extranjera. La elegibilidad es técnica — obtén asesoramiento por escrito.

3. Alternativas de Ingresos Pasivos / Inversión

Si tienes capital significativo pero no calificas como nómada o jubilado, considera:

Visa de Emprendedor — para negocios genuinamente innovadores, evaluados por ENISA.

Visa de Profesional Altamente Cualificado — si un empleador español te patrocina.

Tarjeta Azul de la UE — para trabajadores cualificados con altos salarios y una oferta de empleo española.

Ninguna de estas se activa comprando una propiedad, pero ser propietario apoya tu solicitud al demostrar vínculos y domicilio.

Comprar Propiedad en España Después de la Golden Visa: ¿Cambia Algo?

Mecánicamente, el proceso de compra es el mismo. Lo que cambia es la motivación: los compradores ya no compiten por alcanzar el umbral de €500.000, por lo que las propiedades de rango medio (€150k–€400k) se han vuelto más competitivas en Valencia, Málaga, Alicante y las islas Canarias y Baleares.

Los pasos fundamentales siguen siendo:

Obtén tu NIE antes o durante la búsqueda.

Abre una cuenta bancaria española para la transferencia, los suministros y los futuros impuestos.

Firma un contrato de reserva y luego un contrato de arras (depósito) — normalmente el 10%, que se pierde si te retiras.

Diligencia debida legal independiente sobre la Nota Simple del Registro de la Propiedad, deudas comunitarias, estado del planeamiento urbanístico y (para suelo rústico) cualquier afección.

Firma la escritura pública ante un notario español, paga los impuestos y registra el título de propiedad.

Quién paga qué — rangos aproximados

Los importes reales varían según la región (cada comunidad autónoma establece su propio impuesto de transmisiones) y el tipo de propiedad. Confírmalo con tu abogado y la autoridad fiscal regional:

Propiedad de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) normalmente entre el 6–10%, según la región.

Obra nueva de promotor: IVA al 10% más AJD (impuesto de actos jurídicos documentados), comúnmente entre el 0,5–1,5%.

Honorarios de notaría, registro y legales: presupuesta aproximadamente un 2–3% en conjunto.

Plusvalía municipal: pagada por el vendedor por defecto, pero negociable; confírmalo en tu contrato.

Ser Propietario y Mantener la Vivienda Sin Residencia

Puedes ser propietario de una vivienda española indefinidamente como no residente. Lo que no puedes hacer es vivir en ella más de 90 días por cada 180 sin visa. Implicaciones prácticas:

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): incluso si no alquilas la propiedad, España imputa una renta nocional y la grava anualmente. Si la alquilas, los ingresos por alquiler reales tributan — los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos; los no residentes no comunitarios históricamente no podían, aunque las normas evolucionan. Verifica el tratamiento actual con un asesor fiscal español.

El IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles anual), la tasa de basuras y las cuotas de comunidad se aplican independientemente de la residencia.

El Impuesto sobre el Patrimonio y el "Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas" pueden afectar a propiedades de alto valor; los umbrales y las bonificaciones regionales varían considerablemente (Madrid vs. Andalucía vs. Baleares).

Designa un representante fiscal si eres no residente — simplifica las declaraciones y la correspondencia con la Agencia Tributaria.

Errores Comunes

Asumir que la compra crea derechos de residencia. No es así, y nunca lo fue plenamente.

Subestimar el riesgo de residencia fiscal. El límite de los 183 días es claro y se aplica; el conteo de días incluye días parciales.

Omitir asesoramiento legal independiente. Nunca utilices al abogado del vendedor o del promotor como tu único representante.

Obra nueva sin garantías bancarias. La ley española exige que los promotores garanticen los depósitos — insiste en el aval bancario o la póliza de seguro por escrito.

Ignorar la variación regional. El impuesto de transmisiones, el impuesto sobre el patrimonio, las licencias de alquiler turístico y el impuesto de sucesiones difieren según la comunidad autónoma.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo seguir obteniendo la residencia española comprando una vivienda? No. El programa de residencia por inversión cerró en abril de 2025. Considera las visas no lucrativa o de nómada digital.

¿Necesito vivir en España para comprar? No. Puedes comprar de forma remota utilizando un Poder Notarial firmado en un consulado español o apostillado en el extranjero.

¿Ser propietario de una vivienda ayudará en una futura solicitud de visa? No es un factor habilitante, pero demuestra vínculos y proporciona un domicilio registrado, lo que es útil administrativamente.

¿Puedo alquilar mi propiedad como no residente? Sí, sujeto a las normas regionales de licencias turísticas (especialmente estrictas en Barcelona, las Baleares y partes de Canarias), los estatutos de la comunidad de propietarios y las declaraciones del IRNR.

Conclusión

El fin de la Golden Visa eliminó un atajo, no el destino. Si tu objetivo es una vivienda en España y pasar tiempo significativo allí, las visas no lucrativa y de nómada digital cubren la mayoría de los perfiles de compradores, y la mecánica de la compra es la misma que antes — incluso más sencilla ahora que la carrera por los €500k se ha enfriado. Construye tu plan con la residencia primero, la propiedad después, y confirma cada cifra y norma de esta guía con un abogado español habilitado y un asesor fiscal antes de firmar cualquier cosa.