Después de la Golden Visa: Cómo los extranjeros compran propiedades en España sin residencia

Después de la Golden Visa: Cómo los extranjeros compran propiedades en España sin residencia

Durante más de una década, la Golden Visa de España fue una de las rutas más populares para que los compradores no pertenecientes a la UE combinaran la compra de una propiedad mediterránea con derechos de residencia. Esa puerta ya se ha cerrado. El programa fue formalmente abolido por la Ley Orgánica 1/2025, y la visa de inversor basada en propiedades dejó de aceptar nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025.

Si eres comprador estadounidense, canadiense, británico o de otro país no perteneciente a la UE, esto cambia el por qué de comprar en España, pero casi nada sobre el cómo. Aún puedes comprar propiedades libremente. Simplemente necesitas un plan diferente para pasar tiempo aquí.

Esta guía te explica qué cambió, qué no cambió, y cómo estructurar una compra en el panorama posterior a la Golden Visa. Las leyes y cifras cambian; confirma siempre las normas vigentes con un abogado español independiente con licencia, un gestor o asesor fiscal, y la autoridad competente (la Agencia Tributaria para impuestos, el Registro de la Propiedad para títulos) antes de firmar cualquier cosa.

Qué terminó realmente — y qué no

La visa de inversor (Golden Visa) creada por la Ley 14/2013 ofrecía residencia a ciudadanos no pertenecientes a la UE que invirtieran €500.000 o más en bienes inmuebles españoles. Esa ruta específica ha desaparecido. Las solicitudes presentadas antes del cierre siguen siendo procesadas, y los titulares actuales de la Golden Visa conservan su estatus y derechos de renovación bajo las disposiciones transitorias.

Lo que no ha cambiado:

El derecho de los extranjeros a comprar propiedades en España. No existe ninguna restricción de nacionalidad en cuanto a la propiedad. Los compradores de la UE y de fuera de ella tienen los mismos derechos de propiedad que los españoles.

El proceso de la transacción en sí: NIE, notaría, Registro de la Propiedad, impuestos.

Otras vías de residencia: visa de residencia no lucrativa, visa de nómada digital, visas de trabajo/estudio, reagrupación familiar y la Tarjeta Azul de la UE.

En resumen: comprar una propiedad en España después de la Golden Visa es legalmente idéntico a comprar antes. Solo desapareció el bono automático de residencia.

Paso 1 — Obtener tu NIE (sigue siendo obligatorio)

Todo comprador extranjero necesita un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Sin él, no puedes firmar una escritura pública, pagar impuestos ni registrar el título.

Puedes obtener el NIE:

En persona en España en una Comisaría de Policía con oficina de extranjería.

A través de un consulado español en tu país de origen.

Mediante un poder notarial (poder) otorgado a tu abogado español, quien solicita el NIE en tu nombre — la opción más práctica para compradores a distancia.

Lleva tu pasaporte, el formulario EX-15 debidamente cumplimentado, justificación de la razón económica (normalmente un contrato de reserva) y el recibo del pago de la tasa (Modelo 790, código 012).

Paso 2 — Abrir una cuenta bancaria española y preparar la documentación del origen de los fondos

Necesitarás una cuenta de no residente para pagar la notaría, los impuestos y los servicios. Los bancos españoles son estrictos en materia de cumplimiento antilavado de dinero. Debes estar preparado para presentar:

Pasaporte y NIE

Justificante de domicilio en el extranjero

Certificado de residencia fiscal

Documentación del origen de los fondos: declaraciones fiscales recientes, contrato de venta de un activo anterior, cartas del empleador o extractos de inversiones

Para transferencias internacionales de grandes sumas, tu banco presentará la declaración del Modelo S1 por movimientos de fondos. Planifica entre dos y cuatro semanas entre la apertura de la cuenta y la realización de tu primera transferencia.

Paso 3 — Contratar un abogado independiente (no el del vendedor)

Esta es la decisión más importante que tomarás. El notario en España es un funcionario público neutral que autentica la escritura — no es tu representante. Necesitas un abogado independiente cuyo único cliente seas tú.

Tu abogado debe:

Solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para confirmar la titularidad, los linderos, las cargas, las hipotecas y los embargos.

Verificar que la propiedad tiene una cédula de habitabilidad válida o licencia de primera ocupación.

Confirmar que el IBI (impuesto anual sobre bienes inmuebles) y las cuotas de comunidad están al corriente de pago.

Comprobar si existen derramas pendientes (cuotas extraordinarias de la comunidad de propietarios) e infracciones urbanísticas.

Revisar el certificado de eficiencia energética y, para propiedades costeras, cualquier afección de la Ley de Costas.

Paso 4 — Contrato de reserva y contrato de arras

Una vez elegida la propiedad, la secuencia habitual es:

Contrato de reserva con un pequeño depósito (generalmente €3.000–€6.000) que retira la propiedad del mercado durante un período breve.

Contrato de arras (artículo 1454 del Código Civil) — habitualmente el 10% del precio de compra. Si te echas atrás, lo pierdes; si el vendedor se echa atrás, te debe el doble. Pide a tu abogado que redacte o revise este contrato — nunca firmes la plantilla del promotor sin revisarla.

Paso 5 — Firma ante notario y registro de la titularidad

El día de la firma, el comprador, el vendedor y, si corresponde, el prestamista hipotecario se reúnen en la notaría. El notario lee la escritura pública de compraventa, verifica las identidades, confirma el pago y autentica la escritura. Recibes una copia autorizada.

Tu abogado o gestor luego:

Paga los impuestos de transmisión en un plazo de 30 días

Inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad

Actualiza el catastro y los contratos de suministros

Quién paga qué — costos de cierre del comprador

Presupuesta aproximadamente entre el 10% y el 14% del precio de compra adicional al precio en sí. Los porcentajes exactos varían según la región y el tipo de propiedad — confírmalo con tu abogado.

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — vivienda de segunda mano, establecido por cada comunidad autónoma. Oscila aproximadamente entre el 6% y el 10%, según la región y el tramo de precio.

IVA + AJD — obra nueva del promotor. El IVA es actualmente del 10% en residencial (21% en suelo/comercial), más Actos Jurídicos Documentados de aproximadamente el 0,5%–1,5% según la comunidad.

Honorarios notariales — tarifa regulada, típicamente del 0,1%–0,5%.

Registro de la Propiedad — aproximadamente el 0,1%–0,3%.

Honorarios legales — habitualmente del 1%–1,5% más IVA.

Gestoría y gastos bancarios — variables.

Los vendedores pagan la comisión de la agencia inmobiliaria (normalmente del 3%–6% más IVA) y la plusvalía municipal (incremento del valor del suelo urbano), además de sus propias ganancias de capital a efectos del IRPF.

Comprar a distancia con un poder notarial

No es necesario estar físicamente en España para cerrar la compra. Un poder especial firmado ante un consulado español en el extranjero — o ante un notario extranjero con apostilla del Convenio de La Haya — permite a tu abogado firmar la escritura, registrar el título y gestionar los suministros en tu nombre. Pide a tu abogado español que redacte el poder, no que lo traduzca a partir de una plantilla genérica.

Obligaciones fiscales continuadas para propietarios no residentes

Ser propietario en España sin residencia genera declaraciones anuales que no debes omitir:

IBI — impuesto municipal sobre bienes inmuebles, facturado anualmente.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — si no la alquilas, igualmente debes pagar el impuesto sobre la renta imputada sobre el valor catastral. Si la alquilas, tributas sobre los ingresos netos del alquiler (los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos; los residentes no pertenecientes a la UE actualmente se enfrentan a un régimen menos favorable — confirma el tipo vigente y la deducibilidad con un asesor fiscal español).

Basura y cuotas de comunidad — residuos municipales y gastos de comunidad de propietarios.

Impuesto sobre el Patrimonio / Impuesto de Solidaridad — puede aplicarse por encima de los umbrales regionales sobre activos situados en España.

Las normas y los umbrales cambian con frecuencia. Verifícalo con la Agencia Tributaria o un asesor fiscal español antes de cada declaración.

Alternativas de residencia ahora que la Golden Visa ha desaparecido

Si tu plan original era propiedad más residencia, considera:

Visa de residencia no lucrativa (NLV) — para compradores con ingresos pasivos que no trabajarán en España. Requiere acreditar ingresos mensuales sustanciales y seguro médico privado.

Visa de Nómada Digital — para trabajadores remotos empleados por empresas no españolas, con un tratamiento fiscal favorable bajo el régimen tipo Beckham para los solicitantes que cumplan los requisitos.

Regla Schengen 90/180 — los ciudadanos no pertenecientes a la UE pueden permanecer hasta 90 días en cualquier período de 180 sin necesidad de visado. Muchos propietarios de segunda residencia simplemente organizan sus estancias en torno a esta norma.

Un abogado de inmigración con licencia puede determinar qué ruta se adapta a tu perfil.

Errores comunes

Firmar los documentos del promotor o del vendedor sin revisión independiente.

Declarar un precio inferior al real ante el notario — es ilegal y aumenta tu futura obligación por ganancias de capital.

Ignorar las limitaciones de la zona costera (Ley de Costas) en propiedades con frente al mar.

Asumir que una parcela rústica tiene derechos edificatorios — consulta el Plan General de Ordenación Urbana.

Olvidar la declaración anual del IRNR porque "nadie envió una factura" — la obligación es autoliquidada.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los ciudadanos estadounidenses seguir comprando propiedades en España? Sí. La nacionalidad nunca ha restringido la propiedad, y el fin de la Golden Visa no cambia eso.

¿Comprar una propiedad me da algún tipo de residencia ahora? No hay residencia automática. Deberás cumplir los requisitos de la visa no lucrativa, la visa de nómada digital u otra ruta migratoria.

¿Necesito viajar a España para cerrar la compra? No — un poder notarial correctamente redactado permite a tu abogado español gestionar todo.

¿Volverá la Golden Visa? No existe ningún plan anunciado para reinstaurar una visa de inversor basada en propiedades. No compres basándote en esa especulación.

Las leyes, los tipos impositivos y las normas de visado en España cambian con regularidad. Trata esta guía como una orientación, no como asesoramiento legal — confirma cada cifra y requisito con tu abogado español independiente, tu asesor fiscal y la autoridad pública competente antes de comprometer fondos.