La Retención del 3% al Comprar una Propiedad en España a un Vendedor No Residente

La Retención del 3% para No Residentes al Comprar a un Vendedor No Residente en España

Si estás comprando una vivienda, apartamento o terreno en España a alguien que vive fuera del país, hay un paso en el cierre de la operación que sorprende a muchos compradores extranjeros: tú, como comprador, estás legalmente obligado a retener el 3% del precio de compra y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria en nombre del vendedor. Esto no es opcional, no es problema del notario y no es papeleo del vendedor — la responsabilidad recae directamente sobre ti.

Esta guía explica qué es la retención del 3%, por qué existe, cómo realizarla en la práctica (incluyendo el Modelo 211) y los errores que pueden convertir un trámite rutinario en un dolor de cabeza costoso. Las normas y los umbrales cambian; confirma siempre los detalles actuales con la Agencia Tributaria o un asesor fiscal español habilitado antes de firmar.

Qué es realmente la retención del 3%

La retención del 3% es un pago anticipado del impuesto sobre la ganancia patrimonial del vendedor (o Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) que el Estado español recauda en el momento de la venta, antes de que el vendedor no residente pueda salir del país con los ingresos obtenidos. Está regulada por la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes y su reglamento de desarrollo.

Puntos clave que debes interiorizar:

Se aplica únicamente cuando el vendedor es no residente en España a efectos fiscales.

La residencia fiscal del comprador es irrelevante — puedes ser español, francés, americano o canadiense; si el vendedor es no residente, debes retener.

La retención es el 3% del precio de compra declarado en la escritura pública, no del valor catastral ni de la ganancia obtenida.

Debes pagarlo a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura mediante el Modelo 211.

El vendedor utiliza después el Modelo 210 para declarar su ganancia patrimonial real y pagar la diferencia o solicitar la devolución del exceso retenido.

Por qué el comprador es el responsable

España considera la retención del 3% como una obligación del comprador porque, de lo contrario, un vendedor no residente podría cerrar la operación, transferir el dinero al extranjero y no presentar jamás una declaración de impuestos en España. Si no retienes y no lo pagas, la Agencia Tributaria puede actuar contra la propia propiedad — el importe se convierte en una carga sobre la vivienda que acabas de comprar. Ese es el mecanismo de garantía, y por eso tu abogado insistirá en hacerlo correctamente sin importar cuánto proteste el vendedor.

Cómo saber si el vendedor es no residente

No te fíes de la palabra del vendedor. Solicita un certificado de residencia fiscal emitido por la autoridad tributaria del país donde afirma ser residente, o un certificado de residencia fiscal en España emitido por la Agencia Tributaria (el certificado específico para la exención del Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Sin un certificado válido de residencia fiscal española con fecha próxima a la venta, trata al vendedor como no residente y retén el 3%.

Situaciones habituales de vendedor no residente:

Un propietario británico o alemán que vende su apartamento vacacional en la Costa Blanca.

Un estadounidense que heredó una propiedad en Andalucía y nunca se trasladó a España.

Un ciudadano español que lleva años viviendo genuinamente en el extranjero y declara sus impuestos fuera de España.

Una sociedad (SL o entidad extranjera) cuyo domicilio social está fuera de España.

El proceso paso a paso

1. Confirma la situación del vendedor antes de firmar

Tu abogado debe solicitar el NIE, el pasaporte y la documentación de residencia fiscal del vendedor durante la fase de diligencia debida — mucho antes de la cita con el notario. Esto no es algo que se resuelva sobre la marcha en la notaría.

2. Calcula la retención

Toma el 3% del precio indicado en la escritura. Si el precio es 300.000 €, la retención es 9.000 €. Esos 9.000 € no van al vendedor. Van a la Agencia Tributaria.

3. Estructura el pago en el cierre

En la notaría, el flujo de fondos habitualmente es el siguiente:

Precio de compra menos el 3% → al vendedor (normalmente mediante cheque bancario o transferencia confirmada).

Retención del 3% → retenida por ti, en la cuenta de clientes de tu abogado o en manos de un gestor para ser pagada a la Agencia Tributaria.

Asegúrate de que la escritura recoja expresamente la retención del 3%. El notario la hará constar en la escritura.

4. Presenta el Modelo 211 en el plazo de un mes

Tú (o tu representante) debes presentar el Modelo 211 — el formulario específico para la "Retención en la adquisición de inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente" — y pagar el importe retenido a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura. La presentación fuera de plazo genera recargos e intereses de forma automática.

5. Entrega al vendedor la copia sellada del Modelo 211

Una vez presentado, entrega al vendedor una copia del Modelo 211 validado. Lo necesita para presentar su propio Modelo 210 y liquidar el saldo de su impuesto sobre la ganancia patrimonial o reclamar la devolución del exceso retenido.

Documentos que necesitarás

Copia de la escritura pública de compraventa.

NIE del comprador (Número de Identidad de Extranjero) y, para la presentación telemática, certificado digital o Cl@ve.

NIE y pasaporte/DNI del vendedor.

Justificante del pago del 3% (comprobante de transferencia a la Agencia Tributaria).

Documentación acreditativa de que el vendedor es no residente (o ausencia de certificado de residencia fiscal española).

Quién lo tramita en la práctica

Casi nunca presentas el Modelo 211 tú mismo. En la práctica lo gestiona:

Tu abogado o gestor español, que habitualmente lo incluye junto con los gastos de cierre.

El asesor fiscal del comprador, si utilizas uno para asuntos tributarios continuados.

En ocasiones, la gestoría de la notaría, aunque la mayoría de los notarios prefieren dejar las presentaciones fiscales a un gestor.

Sea quien sea el que lo tramite, obtén confirmación por escrito y una copia del formulario validado para tus archivos. Guárdala indefinidamente — puede que la necesites si algún día vendes la propiedad.

Quién paga qué

El 3% es el impuesto del vendedor, no un coste del comprador. Tú eres simplemente el agente recaudador. Por lo tanto, aunque seas tú quien lo transfiere al Tesoro, esos 9.000 € (en nuestro ejemplo) se deducen de lo que recibe el vendedor. Tu desembolso total sigue siendo el precio de compra íntegro; simplemente lo divides entre el vendedor y la Agencia Tributaria.

Los gastos de cierre del comprador son independientes e incluyen generalmente:

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano, o IVA + Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en obra nueva — los tipos varían según la comunidad autónoma, así que confirma el tipo vigente en tu región.

Honorarios de notaría y gastos de Registro de la Propiedad.

Honorarios legales (habitualmente en torno al 1% del precio, más IVA).

Errores habituales que debes evitar

Fiarte de la declaración del vendedor sobre su residencia española sin un certificado. Si tienes dudas, retén. Es problema del vendedor reclamarlo, no tuyo justificarlo ante la Agencia Tributaria.

Pagar el precio íntegro al vendedor y "arreglar el 3% después." Una vez que el dinero está en el extranjero, se ha ido. La carga recae sobre tu propiedad.

Incumplir el plazo de un mes. Los recargos son automáticos y se incrementan con el tiempo.

Asumir que un precio de venta bajo evita la retención. El 3% se aplica independientemente del importe, y no existe una exención de minimis en la que el comprador individual pueda ampararse informalmente — confirma cualquier exención de manera formal.

Comprar a una sociedad no residente sin verificar si se aplica la misma lógica de retención a través de las normas del Impuesto sobre Sociedades — la mecánica es diferente y necesitas asesoramiento especializado.

Olvidar entregar al vendedor su copia del Modelo 211. Sin ella no puede reclamar el exceso retenido, y recibirás llamadas molestas meses después.

¿Qué ocurre si el vendedor tuvo una pérdida?

Si el vendedor vendió con pérdidas (o el impuesto sobre la ganancia patrimonial efectivamente adeudado es inferior al 3% del precio), igualmente se le retiene el 3% íntegro en el cierre. Después presenta el Modelo 210 en el plazo de cuatro meses desde la venta para reclamar el exceso. Las devoluciones de la Agencia Tributaria no son rápidas — espera meses, a veces más. Eso es un problema del vendedor, no del comprador, pero es probable que el vendedor se oponga a la retención precisamente por este motivo. Mantén tu posición.

Preguntas frecuentes

¿Retengo el 3% si compro a un residente español? No. El 3% solo se aplica cuando el vendedor es no residente. Obtén un certificado de residencia fiscal española para documentarlo.

¿Qué pasa si el vendedor se niega a aceptar la deducción del 3%? Entonces no cierres la operación. Tu abogado debería acompañarte a salir de la notaría. La responsabilidad es tuya.

¿Puede reducirse o eximirse el 3%? Existen supuestos limitados (por ejemplo, ciertas reorganizaciones societarias o situaciones específicas derivadas de un convenio de doble imposición), pero da por sentado que no hay exención a menos que un especialista fiscal español lo confirme por escrito.

¿Se aplica el 3% en ventas de propiedades heredadas? Si el vendedor (heredero) es no residente, sí — el mecanismo de retención sigue aplicándose a la venta.

¿Dónde puedo confirmar la normativa vigente? La Agencia Tributaria (agenciatributaria.gob.es) publica las instrucciones del Modelo 211. Contrasta siempre la información con un asesor fiscal español habilitado antes del cierre.

Las normas fiscales, los formularios y los plazos cambian. Las cifras y los procedimientos descritos anteriormente son una orientación general para compradores extranjeros; confirma el tipo vigente, la versión actual del formulario y los plazos con la Agencia Tributaria o un asesor fiscal o abogado español habilitado antes de tu cierre.