Impuesto sobre Ganancias de Capital al Vender una Propiedad en España: Tasas, Tramos y Ejemplos Prácticos 2026

Impuesto sobre Ganancias de Capital al Vender una Propiedad en España en 2026

Si usted está vendiendo una casa, apartamento o villa en España, la mayor partida fiscal en su liquidación será casi siempre el impuesto sobre ganancias de capital (CGT, por sus siglas en inglés) — conocido localmente como el componente de rentas del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para residentes, o el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) para no residentes.

Esta guía le explica cómo se calcula el impuesto sobre ganancias de capital al vender una propiedad en España en 2026, los tramos vigentes, la retención del 3% que deben gestionar los no residentes, la plusvalía municipal independiente y tres ejemplos prácticos para que pueda contrastar la cifra que le entregue su gestor o abogado.

⚠️ La normativa fiscal cambia cada año a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Confirme siempre los tramos vigentes y cualquier recargo autonómico con la Agencia Tributaria (AEAT) o con un asesor fiscal español autorizado antes de firmar cualquier documento.

¿Quién paga el CGT español en la venta de una propiedad?

Cualquier persona que venda un bien inmueble situado en España —residente o no— debe pagar impuestos españoles sobre la ganancia. El lugar donde usted viva solo cambia la forma de pago:

Los residentes fiscales en España declaran la ganancia en su declaración anual del IRPF (Modelo 100), generalmente presentada entre abril y junio del año siguiente a la venta.

Los no residentes (la mayoría de los propietarios extranjeros) presentan el Modelo 210 dentro de los cuatro meses posteriores a la venta y también deben gestionar la retención del 3% que el comprador está legalmente obligado a practicar.

Las empresas (incluidas las SL extranjeras, las LLC o las SL españolas) tributan según las normas del impuesto sobre sociedades, generalmente al tipo corporativo estándar. Esta guía se centra en personas físicas.

Los tramos del impuesto sobre rentas del ahorro en 2026

Tanto para los residentes como para los no residentes de la UE/EEE, la ganancia se considera renta del ahorro (base imponible del ahorro) y tributa en una escala progresiva. A fecha de 2026 la estructura ha sido en líneas generales:

19% sobre el primer tramo de ganancia (hasta aproximadamente €6.000)

21% sobre el tramo siguiente (aproximadamente €6.000–€50.000)

23% sobre el tramo de aproximadamente €50.000–€200.000

27% sobre el tramo de aproximadamente €200.000–€300.000

28% (o más) sobre ganancias superiores a €300.000

Estos umbrales y el tipo máximo se han ajustado varias veces en los últimos años. Confirme los tramos exactos de 2026 en la página de la AEAT antes de confiar en ellos — la estructura mostrada arriba es la vigente, pero los límites y el tipo máximo pueden variar.

Los no residentes de fuera de la UE/EEE tributan generalmente a un tipo único fijo (históricamente del 24%) en lugar de la escala del ahorro, con menos deducciones disponibles. Esta es una de las distinciones más importantes para los vendedores estadounidenses, canadienses, británicos y otros no comunitarios.

Cómo se calcula la ganancia

La ganancia imponible no es simplemente precio de venta menos precio de compra. La fórmula es:

Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición

Donde:

Valor de transmisión = precio de venta menos los gastos pagados por el vendedor (comisión de agencia, plusvalía municipal, honorarios legales vinculados a la venta, certificado energético, cancelación de hipoteca).

Valor de adquisición = precio original de compra más los gastos pagados al comprar (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, honorarios legales) más las mejoras de capital documentadas menos la amortización acumulada si la propiedad estuvo alquilada.

La indexación por inflación (coeficientes de actualización) para personas físicas se eliminó hace años, por lo que generalmente no se puede actualizar el precio de compra por la inflación. Conserve cada factura — las mejoras sin una factura adecuada con su NIE probablemente serán rechazadas por la AEAT.

La retención del 3% para no residentes

Cuando un no residente vende, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a la AEAT mediante el Modelo 211 dentro del mes siguiente a la escritura. El vendedor recibe entonces una copia como justificante.

Usted dispone de cuatro meses desde la fecha de venta para presentar el Modelo 210 declarando la ganancia real:

Si su factura real de CGT es mayor que el 3% retenido, paga la diferencia.

Si es menor (o vendió con pérdidas), puede solicitar la devolución del exceso.

Las devoluciones tardan normalmente entre 6 y 12 meses y la AEAT puede pedir documentación. Esta es una de las áreas más comunes donde los vendedores extranjeros dejan dinero sobre la mesa — si compró en 2005 y vendió en 2026 con poca ganancia, el 3% puede ser muy superior al impuesto realmente debido.

La plusvalía municipal — un impuesto distinto

No confunda el CGT estatal con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), universalmente llamado plusvalía municipal. Se trata de un impuesto local sobre el incremento del valor catastral del suelo durante el periodo de titularidad.

Puntos clave para 2026:

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma posterior, ahora puede elegir entre dos métodos de cálculo (coeficiente objetivo o ganancia real), el que resulte menor.

Si vendió con pérdidas, puede quedar exento — pero debe probarlo y presentar la declaración.

Las tasas y coeficientes varían según el municipio. Consulte en el Ayuntamiento donde esté ubicada la propiedad.

Normalmente lo paga el vendedor (salvo pacto contractual en contrario), dentro de los 30 días posteriores a la escritura.

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1: No residente con una ganancia modesta

Compró un apartamento en la Costa Blanca en 2012 por €150.000; gastos de compra €18.000 → valor de adquisición €168.000.

Vendió en 2026 por €230.000; gastos de venta (agencia, plusvalía, legales) €15.000 → valor de transmisión €215.000.

Ganancia = €47.000.

Si tributa en la escala del ahorro (vendedor residente UE/EEE): aproximadamente 19% sobre los primeros ~€6.000 + 21% sobre el resto ≈ €9.750.

El comprador retuvo el 3% de €230.000 = €6.900 vía Modelo 211. El vendedor presenta el Modelo 210 y paga la diferencia de ~€2.850.

Ejemplo 2: Vendedor no comunitario, mismas cifras

La misma ganancia de €47.000 a un tipo fijo del 24% (no UE/EEE) ≈ €11.280. Después de la retención de €6.900, el vendedor debe unos €4.380.

Ejemplo 3: Venta con pérdidas

Compró en 2007 por €280.000 (valor de adquisición €310.000 con gastos).

Vendió en 2026 por €260.000 netos de gastos.

Pérdida = €50.000 → no hay CGT que pagar.

Pero el comprador igualmente retiene el 3% (€7.800). El vendedor debe presentar el Modelo 210 para reclamar los €7.800 íntegros. Saltarse esta presentación es, sencillamente, regalarle el dinero al fisco español.

Exenciones de vivienda habitual (solo residentes)

Los residentes fiscales en España pueden eliminar el CGT por completo si:

Tienen más de 65 años y venden su vivienda habitual (vivienda habitual durante al menos 3 años), o

Reinvierten la totalidad del producto neto de la venta en otra vivienda habitual en la UE/EEE dentro de 2 años.

Estas exenciones no están disponibles para los no residentes, lo cual es una fuente frecuente de decepción para jubilados que mantienen su residencia fiscal en el extranjero.

Documentos que solicitará el abogado del comprador

Escritura original de compra y todas las facturas de los gastos de adquisición.

Facturas de mejoras de capital (con NIE y dirección de la propiedad).

Último recibo del IBI y certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.

Certificado de eficiencia energética.

Cancelación de la hipoteca (si la hubiera) y nota simple del Registro.

Su NIE y, para no residentes, una cuenta bancaria española para cualquier devolución.

Errores comunes

Declarar de menos el precio de venta para reducir el CGT — la AEAT cruza datos con el valor de referencia y puede provocar una revisión del ITP del comprador más sanciones.

Olvidar el Modelo 210 cuando la retención del 3% supera el impuesto realmente debido — ninguna devolución es automática.

Incumplir el plazo de 4 meses — la presentación tardía conlleva recargos del 1% mensual más intereses.

Suponer que su país de origen no volverá a gravarlo — la mayoría de los tratados (EE. UU., Reino Unido, Canadá) otorgan a España el derecho primario de tributación, pero usted aún debe declararlo y reclamar un crédito fiscal por impuestos extranjeros en su país.

Pequeño FAQ

¿Es realmente del 19% el impuesto sobre ganancias de capital en España? La cifra del 19% es solo el primer tramo de la escala del ahorro. Las ganancias mayores pasan al 21%, 23%, 27% y más. Mencionar un "19% de CGT en España" como tipo único es engañoso.

¿Puedo deducir la comisión del agente inmobiliario? Sí — los honorarios de agencia, plusvalía municipal, cancelación de hipoteca y los costes legales relacionados con la venta reducen el valor de transmisión. Conserve las facturas.

¿Y si heredé la propiedad? Su valor de adquisición es el valor declarado a efectos del impuesto de sucesiones, más el impuesto de sucesiones realmente pagado y los gastos de registro.

Última palabra: la fiscalidad inmobiliaria española es técnica y las cifras de este artículo son ilustrativas. Antes de firmar la escritura de compraventa, siéntese con un asesor fiscal o abogado español independiente —no el del comprador— y pídale que modele sus cifras específicas de 2026 contra los tramos vigentes de la AEAT.