El impuesto del 100% propuesto en España para compradores no comunitarios: qué significa

El impuesto del 100% propuesto en España para compradores no comunitarios: qué significa

Si usted es un comprador estadounidense, canadiense, británico o de otro país no comunitario que está considerando adquirir una propiedad en España, casi con certeza habrá visto titulares alarmantes sobre un "impuesto del 100%" a las compras extranjeras. La propuesta — lanzada por el Presidente del Gobierno Pedro Sánchez a principios de 2025 como parte de un paquete más amplio de medidas de asequibilidad de la vivienda — ha generado más confusión que cualquier otra política inmobiliaria española en memoria reciente.

Esta guía explica en qué consiste realmente la medida, su estado legislativo actual, a quién afectaría y qué debería hacer si está en medio de una compra o la está considerando. Dado que la política fiscal está evolucionando rápidamente, trate cada cifra que aparece a continuación como orientativa y confirme las reglas actuales con la Agencia Tributaria (AEAT), su Hacienda autonómica regional y un abogado español independiente con licencia antes de firmar cualquier documento.

Lo que Sánchez propuso realmente

En enero de 2025, el gobierno español anunció un paquete de doce medidas de vivienda. La más impactante fue una propuesta para imponer un impuesto de hasta el 100% del valor del inmueble sobre las compras realizadas por compradores no residentes de fuera de la Unión Europea. El objetivo declarado: enfriar la demanda de inversores extranjeros — especialmente en Madrid, Barcelona, las Islas Baleares, la Costa del Sol y las Islas Canarias — donde los compradores locales sienten que han quedado fuera del mercado.

Puntos clave que debe entender:

El 100% es un techo titular, no una tasa definida establecida por ley. El propio informe del gobierno lo describió como un impuesto "equivalente al valor del inmueble", basado vagamente en medidas aplicadas en Columbia Británica y Singapur.

Está dirigido a no residentes no comunitarios. Los ciudadanos de la UE/EEE, y los ciudadanos no comunitarios que son residentes fiscales legales en España, recibirían un trato diferente.

Fue anunciado como una propuesta política, no como legislación aprobada. Debe ser redactado, aprobado por el Consejo de Ministros y votado por las Cortes Generales — un parlamento fragmentado donde la coalición gobernante carece de una mayoría estable.

Estado legislativo en 2026

A principios de 2026, el impuesto del 100% no ha sido aprobado como ley. Un borrador fue presentado al parlamento en 2025, pero se ha estancado ante la oposición del PP, Vox, Junts e incluso algunos socios de coalición que prefieren medidas alternativas (un recargo más estricto sobre viviendas vacías, normas más rigurosas sobre alquileres de corta duración, o reformas a la Golden Visa — esta última fue suprimida en abril de 2025).

Lo que esto significa en la práctica:

Ningún comprador no comunitario ha pagado todavía un impuesto del 100% en una compra de propiedad en España.

La propuesta podría aprobarse de forma diluida (por ejemplo, como un recargo mayor en el ITP en el rango del 20–50%), ser reemplazada por medidas regionales, o morir en comité.

Algunas comunidades autónomas — que controlan los tipos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales — están explorando sus propios recargos de manera independiente a la propuesta nacional.

Debe asumir que la intención política de desalentar las compras especulativas de no comunitarios es real y duradera, aunque la cifra específica del 100% no lo sea.

A quién afectaría si se aprueba

Según el borrador de redacción que circuló en 2025, el impuesto afectaría a:

Personas que no sean ciudadanos de la UE/EEE ni residentes fiscales en España en el momento de la compra.

Compras de inmuebles residenciales de segunda mano (los inmuebles de obra nueva y comerciales recibieron un tratamiento diferente en los primeros borradores).

Segundas viviendas y compras de inversión — aunque los borradores no establecían una exención clara para una residencia principal genuina, lo cual es una de las razones por las que el proyecto de ley ha sido criticado como legalmente impreciso.

Probablemente no afectados, según el borrador actual:

Ciudadanos de la UE y del EEE (Irlanda, Alemania, Francia, Países Bajos, etc.).

Ciudadanos no comunitarios que ya posean residencia fiscal española (más de 183 días al año, o centro de intereses económicos en España).

Compras a través de ciertas estructuras societarias — aunque las normas antiabuso casi con certeza seguirían, y estructurarse únicamente para eludir el impuesto conlleva sus propios riesgos.

Los compradores británicos tras el Brexit son el grupo individual más numeroso en el punto de mira, seguidos por estadounidenses, canadienses, noruegos, suizos y compradores latinoamericanos.

Cómo interactuaría el impuesto con los costos existentes

Para entender el impacto, ponga la propuesta junto a lo que los compradores no residentes ya pagan:

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) en inmuebles de segunda mano: normalmente entre el 6–10% según la comunidad autónoma (Andalucía 7%, Madrid 6%, Cataluña 10%, Valencia 10%, Baleares hasta el 11,5% en valores altos). Confirme el tipo regional actual.

IVA + AJD en obra nueva: 10% de IVA + aproximadamente un 0,5–1,5% de impuesto de actos jurídicos documentados, variando también según la región.

Honorarios de notaría, registro y gastos legales: habitualmente alrededor del 1,5–2,5% del precio combinado.

IBI anual (impuesto sobre bienes inmuebles), impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) sobre rendimientos imputados o reales de alquiler, e impuesto sobre el patrimonio / impuesto de solidaridad sobre patrimonios de mayor valor.

Si se añadiera un recargo del 100% sobre todo lo anterior, una compra de €500.000 podría requerir teóricamente un pago adicional de €500.000 — duplicando el costo efectivo. Por eso casi todos los abogados fiscalistas en España esperan que la versión final, si la hubiera, se reduzca significativamente.

Qué debe hacer ahora mismo

Si está en medio de una compra

Hable con su abogado esta semana. Pregunte específicamente si su contrato de arras contiene una cláusula de cambio de legislación fiscal y cuáles son sus opciones de salida si el impuesto se aprueba antes del cierre.

Controle cuidadosamente su fecha de escrituración. Cualquier impuesto aprobado tendrá una fecha de entrada en vigor; la posición en que se encuentre respecto a esa fecha importa más que cualquier titular.

Confirme su situación de residencia fiscal con un asesor fiscal español. Si puede establecer legítimamente la residencia fiscal antes del cierre, puede quedar fuera del ámbito de aplicación de la norma propuesta.

Si todavía está buscando

No haga una compra apresurada para "adelantarse" al impuesto. Las compras aceleradas de no comunitarios en 2025 ya generaron una oleada de arrepentimiento entre compradores y precios inflados en zonas de alta demanda.

Considere la exposición regional. Las regiones menos dependientes de la demanda extranjera (Andalucía interior, Galicia, Asturias, partes del interior de Valencia) tienen menos probabilidades de ver recargos locales agresivos.

Modele su compra en tres escenarios: sin impuesto, con un recargo del 20% y con el 100% completo. Si la operación solo funciona en el caso de "sin impuesto", no es la operación correcta.

Si ya es propietario

La propuesta, tal como está redactada, se aplica a nuevas adquisiciones. No grava retroactivamente a los propietarios actuales. Sin embargo, medidas relacionadas que se están debatiendo — recargos más altos en el IBI sobre segundas viviendas de no residentes, impuestos más estrictos sobre viviendas vacías y licencias más rigurosas para alquileres de corta duración — podrían afectarle igualmente. Siga de cerca la comunidad autónoma donde tiene su propiedad, no solo Madrid.

Alternativas que podrían aprobarse en su lugar

Varias medidas menos drásticas tienen más posibilidades de convertirse en ley y vale la pena seguirlas:

Recargos regionales más altos en el ITP para compradores no residentes (Baleares y Canarias ya se han movido en esta dirección).

Ampliación de los recargos por vivienda vacía en el IBI, que algunos ayuntamientos ya pueden aplicar.

Licencias más estrictas para alquileres turísticos (VUT), que afectan a la rentabilidad de la inversión más directamente que cualquier impuesto sobre la compra.

Reformas en el tratamiento del IRNR sobre rendimientos del alquiler.

El programa de Golden Visa, anteriormente una vía habitual para inversores no comunitarios, fue formalmente eliminado el 3 de abril de 2025. Ese cambio ya es ley y no tiene marcha atrás.

Preguntas frecuentes

¿Es ya ley el impuesto del 100%? No. A principios de 2026 sigue siendo una propuesta. Verifique el estado actual en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y con un profesional fiscal español.

¿Se aplica a los ciudadanos de la UE? No — la propuesta está dirigida explícitamente a los no residentes no comunitarios.

¿Duplicaría el costo de mi vivienda? En su forma literal, sí. En su forma probable de aprobación (si la hubiera), probablemente no. La mayoría de los analistas esperan una versión diluida.

¿Debo comprar ahora para evitarlo? Solo si la compra tiene sentido por sus propios fundamentos económicos. No permita que un titular impulse una decisión de siete cifras.

¿Qué hay de comprar a través de una sociedad española? Es posible, pero las normas antiabuso son probables y la estructura tiene sus propios costos fiscales y de declaración. Obtenga asesoramiento específico de un abogado fiscal español, no de un foro.

Conclusión

El impuesto del 100% propuesto en España para compradores no comunitarios es real como señal política, incierto como legislación, y es poco probable que aparezca en su forma original. Lo que sí es seguro es que España está entrando en un período en el que los compradores no comunitarios enfrentarán más obstáculos, no menos, a través de alguna combinación de medidas nacionales y regionales.

Las normas fiscales, los umbrales y los tipos regionales cambian con frecuencia en España, y esta propuesta en particular está en constante movimiento. Antes de firmar unas arras, transferir un depósito o reestructurar una compra, confirme la situación actual con la AEAT, su Hacienda autonómica y un abogado español independiente con licencia que le represente a usted — no al vendedor ni al promotor.