Comprar Vivienda de Obra Nueva en España: Cómo Funcionan el IVA y el AJD en 2026

Comprar Vivienda de Obra Nueva en España: Cómo Funcionan el IVA y el AJD en 2026

Si está comprando una vivienda completamente nueva en España —directamente al promotor, sobre plano o como primer ocupante de una unidad terminada—, su factura fiscal en el cierre se ve muy distinta a la de una compra de segunda mano. En lugar del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) regional, pagará el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) más el AJD (Actos Jurídicos Documentados, el impuesto que grava la escritura notarial). Juntos, estos son los dos impuestos principales que definen el costo de cierre de cualquier obra nueva en 2026.

Esta guía le explica cómo funciona cada impuesto, las tasas que debe esperar, quién paga qué y los problemas prácticos con los que más se topan los compradores extranjeros. La legislación fiscal y las tasas regionales cambian con frecuencia: confirme siempre las cifras vigentes con la Agencia Tributaria (AEAT), la oficina tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente y un abogado español independiente antes de firmar nada.

¿Qué se considera "obra nueva" a efectos fiscales?

A efectos fiscales españoles, una propiedad se trata generalmente como obra nueva (primera entrega) cuando se transmite por primera vez tras su construcción o rehabilitación sustancial, y el vendedor actúa como empresa (normalmente un promotor). Esa primera entrega está sujeta a IVA + AJD.

Una segunda o posterior transmisión del mismo inmueble —aunque nunca haya sido habitado— se trata generalmente como reventa y queda bajo el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que es un impuesto regional con sus propias tasas. La línea entre "primera entrega" y "segunda entrega" no siempre es evidente (piense en un promotor que alquiló la unidad antes de venderla), así que pídale a su abogado que confirme la clasificación por escrito.

IVA: el Impuesto sobre el Valor Añadido en obra nueva en España

El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es un impuesto nacional que cobra el vendedor y se ingresa a la Agencia Tributaria.

Obra nueva residencial (viviendas, plazas de garaje y trasteros transmitidos conjuntamente, hasta ciertos límites): se aplica un IVA reducido —históricamente del 10% en la Península y Baleares—. Confirme la tasa vigente para su fecha de cierre con la AEAT.

Locales comerciales, parcelas de terreno y plazas de parking o trasteros independientes: se aplica el IVA general —históricamente del 21%—.

Islas Canarias: no se aplica el IVA. En su lugar, se aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) a una tasa menor. Verifique la tasa actual del IGIC para vivienda con la Agencia Tributaria Canaria.

Vivienda de protección oficial (VPO) en determinadas categorías: históricamente se ha aplicado un tipo superreducido. Los requisitos son estrictos: su abogado debe confirmarlo.

El IVA se calcula sobre el precio declarado en la escritura. El promotor emite una factura mostrando el IVA por separado y lo ingresa a la administración tributaria; usted lo paga como parte de los fondos del cierre.

Nota práctica para compradores extranjeros

No puede recuperar el IVA residencial de la misma forma en que una empresa recupera el IVA soportado. Si compra a través de una sociedad española (SL) para un uso genuino de alquiler comercial, el tratamiento del IVA puede ser distinto, pero esa es una decisión estructural con consecuencias para el impuesto sobre la renta, el impuesto de no residentes y la declaración del Modelo 720/721. Obtenga asesoramiento personalizado antes de tomar ese camino.

AJD: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

El AJD (Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto regional sobre documentos notariales inscribibles, incluida su escritura de compra de obra nueva y, por separado, su escritura de hipoteca si toma financiamiento.

El AJD lo fija cada Comunidad Autónoma, así que la tasa varía según la región. En 2026 debe esperar tasas aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% en obra nueva residencial, con algunas regiones que ofrecen reducciones para compradores jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual. Confirme la tasa actual del AJD con la oficina tributaria de la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble: Andalucía, la Comunidad Valenciana, Madrid, Cataluña, Baleares y Murcia fijan cada una la suya.

El AJD se calcula sobre el valor declarado en escritura (normalmente la misma base que el IVA).

En hipotecas sobre vivienda residencial, las normas nacionales recientes trasladaron el AJD de la escritura de hipoteca al prestamista en lugar del prestatario. Otros costos vinculados a la hipoteca (tasación, sus copias propias de la escritura, etc.) pueden seguir corriendo por su cuenta. Pida al banco un desglose por escrito.

Quién paga qué en el cierre

Para una compra típica de obra nueva a un promotor en la España peninsular en 2026, su factura fiscal de cierre se compone así:

IVA sobre el precio de compra: lo paga usted al promotor, quien lo ingresa a la AEAT.

AJD sobre la escritura de compra: lo paga usted a la oficina tributaria regional, normalmente dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura (su gestoría suele encargarse de la presentación).

Honorarios notariales: regulados a nivel nacional, escalados según el valor de la escritura.

Aranceles del Registro de la Propiedad: también regulados, escalados según el valor de la escritura.

Honorarios de la gestoría: si utiliza una para gestionar las presentaciones.

Honorarios legales: su abogado independiente, normalmente un porcentaje del precio o una tarifa plana.

Como presupuesto orientativo, los compradores extranjeros de obra nueva en la Península suelen prever en torno al 11–13% del precio de compra en impuestos y costos de cierre combinados, según la región y si interviene una hipoteca. Tome esto como cifra de planificación, no como cotización: su abogado debe darle un presupuesto por escrito antes de que firme el contrato de reserva.

El calendario de compra y dónde caen los impuestos

Contrato de reserva (contrato de reserva): un pequeño depósito retira la unidad del mercado. En la mayoría de las estructuras todavía no se cobra IVA sobre el depósito, pero revise el contrato.

Contrato privado de compraventa (contrato privado de compraventa) o pagos escalonados sobre plano: a medida que realiza los pagos escalonados al promotor durante la construcción, se cobra IVA sobre cada cuota al tipo residencial. Conserve todas las facturas.

Firma ante notario (escritura pública): se paga el saldo, se firma la escritura y se devenga el AJD. El notario envía la escritura para su inscripción.

Presentación e inscripción: el AJD se paga a la administración tributaria regional dentro del plazo legal y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Después del cierre: domicilia el IBI (impuesto local anual sobre bienes inmuebles), la tasa de basuras, las cuotas de comunidad y (para no residentes) las declaraciones anuales del Modelo 210.

Errores comunes de los compradores extranjeros

Asumir que el precio anunciado incluye el IVA. Los folletos de los promotores a veces indican "PVP + IVA". Confirme siempre por escrito si el precio es bruto o neto.

Olvidar el AJD en los pagos escalonados frente al cierre. El IVA se cobra a medida que paga; el AJD se devenga con la escritura. Presupueste ambos.

Avales bancarios sobre depósitos de compra sobre plano. La ley española exige a los promotores garantizar los depósitos de los compradores en compras sobre plano mediante aval bancario o póliza de seguro. Si un promotor no puede mostrarle uno, retírese.

Usar al abogado del promotor. No le representa a usted. Contrate a un abogado independiente que no esté pagado por el vendedor.

Retrasos con el NIE y la cuenta bancaria. Necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para firmar la escritura y pagar impuestos. Inicie el trámite con antelación.

Transferencias de divisas. Los bancos españoles exigen documentación sobre el origen de los fondos. Planifique las operaciones de cambio y las transferencias SEPA con semanas de antelación, no con días.

Confundir IVA con ITP. Si está comprando una unidad nunca habitada a alguien que no es promotor (por ejemplo, un inversionista que revende un contrato sobre plano), la operación puede quedar sujeta a ITP, no a IVA + AJD. La factura fiscal total puede ser muy distinta.

Preguntas frecuentes

¿Es negociable el IVA? No. El tipo lo fija la ley. El precio es negociable; el IVA sobre ese precio, no.

¿Puedo recuperar el IVA cuando venda? No, no como comprador residente particular. Cuando finalmente venda, el comprador pagará ITP a la región (porque ya es una segunda transmisión), no IVA a usted.

¿Se aplica el AJD si pago al contado sin hipoteca? Sí: el AJD sobre la escritura de compra sigue aplicándose. Simplemente evita los costos adicionales de AJD vinculados a la escritura de hipoteca.

¿Existen reducciones por vivienda habitual o compradores jóvenes? Varias comunidades autónomas ofrecen tipos de AJD reducidos para perfiles específicos de comprador. Consulte con la oficina tributaria regional de su comunidad en 2026.

¿Qué pasa con Canarias, Ceuta y Melilla? Se aplican regímenes distintos de imposición indirecta (IGIC en Canarias; IPSI en Ceuta y Melilla). La estructura de "impuesto indirecto + AJD" es similar en espíritu, pero las tasas y normas difieren. Obtenga asesoramiento local.

Las tasas impositivas, los umbrales y las normas regionales en España cambian con regularidad. Las cifras y rangos de esta guía son una orientación general para 2026 y no sustituyen un asesoramiento. Antes de firmar un contrato de reserva, confirme las cifras vigentes de IVA, AJD y costos de cierre con la Agencia Tributaria, la oficina tributaria regional de la Comunidad Autónoma donde se ubica el inmueble y un abogado español independiente colegiado.