IVA y AJD en Propiedades de Obra Nueva en España: Explicación del IVA e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para 2026

IVA y AJD en Propiedades de Obra Nueva en España: Explicación del IVA e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para 2026

Si va a comprar una vivienda totalmente nueva en España — directamente de un promotor, nunca antes ocupada — el panorama fiscal se ve muy distinto al de una compra de segunda mano. En lugar del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), pagará IVA (el Impuesto sobre el Valor Añadido español) más AJD (Actos Jurídicos Documentados, o impuesto de timbre). Juntos constituyen la partida individual más grande en su liquidación de cierre después del precio mismo, y entenderlos correctamente es esencial antes de firmar cualquier cosa.

Esta guía 2026 acompaña a los compradores extranjeros — de EE. UU., Canadá, Reino Unido y el resto de Europa — a través del funcionamiento del IVA y el AJD en propiedades de obra nueva en España, quién paga qué y los errores a evitar. Las tasas y normas cambian, los gobiernos regionales ajustan el AJD con frecuencia, y su situación personal importa. Confirme siempre las cifras actuales con la Agencia Tributaria, la autoridad fiscal de su comunidad autónoma y un abogado español independiente y colegiado antes de comprometerse.

Cuándo Aplica el IVA en Lugar del ITP

La regla general: el IVA aplica a la primera entrega de una propiedad nueva por parte de un promotor o constructor. El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) aplica a viviendas de segunda mano entre particulares.

Pagará IVA + AJD cuando:

Compre directamente a un promotor que construyó o rehabilitó la propiedad.

La propiedad nunca ha sido ocupada, o ha sido ocupada por el promotor durante menos de dos años antes de venderla a usted.

Esté comprando sobre plano y pagando depósitos escalonados durante la construcción.

Esté comprando una unidad comercial, plaza de aparcamiento o trastero totalmente nuevo del promotor.

Pagará ITP (no IVA) cuando:

La vivienda ya ha tenido un primer ocupante propietario.

Compre a un particular en lugar de a una empresa.

La propiedad fue alquilada por el promotor durante más de dos años antes de ser vendida a usted (entonces se considera "segunda transmisión").

Esta distinción importa porque el IVA es un impuesto nacional con una tasa uniforme, mientras que el ITP se fija a nivel regional y varía ampliamente. El AJD, por contraste, es regional y varía según la comunidad autónoma.

La Tasa de IVA en Viviendas de Obra Nueva

Para viviendas nuevas residenciales en la España peninsular y las Islas Baleares, la tasa de IVA sobre la vivienda ha sido históricamente del 10% del precio de compra declarado. Para vivienda social/oficialmente protegida (Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial), ha aplicado una tasa reducida. Para garajes y trasteros vendidos junto con la vivienda (hasta un límite, típicamente dos plazas de aparcamiento), generalmente aplica la misma tasa residencial; vendidos por separado, tributan a la tasa general.

Nota regional importante: Las Islas Canarias no cobran IVA. En su lugar, aplican el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), a una tasa más baja. Si va a comprar en Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote o cualquier otro punto del archipiélago, su cálculo fiscal es completamente diferente — confirme con un asesor fiscal local.

Para locales comerciales, parcelas vendidas por un promotor y otras transacciones no residenciales, aplica la tasa general de IVA — significativamente más alta que la tasa residencial. Las compras de uso mixto requieren una estructuración cuidadosa.

Las tasas pueden ser ajustadas por el gobierno español y han sido objeto de debate político. Antes de firmar su contrato de arras o escritura, confirme la tasa actual con la Agencia Tributaria (AEAT) o su abogado.

AJD: Impuesto de Timbre sobre la Escritura

El AJD es un impuesto documental de timbre que grava las escrituras notariales que son inscribibles en un registro público — lo que incluye su escritura pública de compraventa y, por separado, cualquier escritura de hipoteca.

Puntos clave:

El AJD es regional. Cada una de las 17 comunidades autónomas de España fija su propia tasa. Los rangos típicos oscilan entre aproximadamente 0,5% y 1,5% del valor declarado de la escritura, pero las cifras exactas varían — Madrid, Andalucía, Valencia, Cataluña, Baleares y Murcia difieren todas, y las tasas han cambiado varias veces en los últimos años.

Solo paga AJD en obra nueva. En viviendas de reventa paga ITP en su lugar, y el AJD sobre la escritura de compra no aplica (aunque sí puede aplicar el AJD sobre una escritura de hipoteca).

El AJD de la hipoteca lo paga el banco. Tras una controversia del Tribunal Supremo en 2018 y la reforma legal posterior, el prestamista — no el prestatario — paga el AJD sobre la propia escritura de hipoteca. Usted sigue pagando el AJD sobre la escritura de compra.

Existen tasas reducidas de AJD en varias regiones para compradores jóvenes, familias numerosas, viviendas habituales por debajo de un umbral de precio o compradores con discapacidad. Estas casi siempre requieren residencia española y una declaración de vivienda habitual — la mayoría de compradores extranjeros de segunda residencia no calificarán.

Siempre verifique la tasa actual de AJD con la autoridad fiscal de la comunidad autónoma específica donde se ubica la propiedad. Una tasa que aplicó el año pasado en Andalucía puede no ser la tasa de hoy.

Quién Paga Qué en el Cierre

En una compra típica de obra nueva, el comprador paga:

IVA (10% residencial / IGIC en Canarias) — al promotor, quien lo remite a la AEAT.

AJD — pagado a la autoridad fiscal regional, normalmente a través de su gestoría o abogado poco después de firmar.

Honorarios notariales para la escritura.

Honorarios del Registro de la Propiedad para inscribir la escritura.

Honorarios de gestoría si utiliza una para gestionar los trámites.

Honorarios legales de su abogado independiente — presupueste alrededor del 1% del precio más IVA como cifra de referencia, y obtenga un presupuesto por escrito.

El promotor paga la plusvalía municipal sobre el incremento de valor del terreno (en la práctica — aunque los contratos a veces intentan trasladar esto; lea cuidadosamente). El promotor también gestiona su propio impuesto de sociedades sobre la venta.

Total aproximado de costos de cierre para obra nueva: prevea aproximadamente 12–14% sobre el precio de compra, dominado por el 10% de IVA. Los compradores de reventa en muchas regiones pagan totales similares o ligeramente diferentes dependiendo de la tasa de ITP.

Compras Sobre Plano: IVA en Pagos Escalonados

Si está comprando sobre plano, el IVA se carga en cada pago escalonado a medida que lo realiza, no solo en la entrega. Su contrato privado de compraventa debe desglosar claramente:

El precio neto.

El IVA sobre cada cuota.

Garantías bancarias (aval bancario o póliza de seguro) para sus depósitos bajo la Ley 20/2015 — innegociables; nunca transfiera dinero de depósito a un promotor sin una.

En la entrega final y la escritura, el AJD se paga de una sola vez sobre el valor total de la escritura.

Errores Comunes para Compradores Extranjeros

Asumir que el precio listado es "todo incluido". Casi nunca lo es. Pregunte por escrito si el precio es IVA incluido.

Confundir IVA con ITP. Si un promotor intenta cobrarle ITP en una obra nueva, o viceversa, algo está mal — escale a su abogado.

Incumplir el plazo del AJD. El AJD típicamente debe autoliquidarse y pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la escritura. La presentación tardía genera recargos. Su gestoría normalmente se encarga de esto.

Comprar una vivienda "nueva" que legalmente es de reventa. Si el promotor ocupó o alquiló la unidad durante más de dos años, la venta cambia a ITP. La economía — y el impuesto — cambian.

Ignorar el NIE. No puede pagar estos impuestos sin un Número de Identidad de Extranjero. Solicítelo con antelación.

Confiar en el abogado del promotor. Use su propio abogado independiente — nunca el presentado por el vendedor.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo recuperar el IVA en una vivienda de obra nueva? Generalmente no — el IVA sobre una residencia personal es un costo final. El IVA sobre una propiedad comercial comprada a través de una empresa española (por ejemplo, una SL) para actividad empresarial sujeta a impuestos puede ser recuperable. Hable con un asesor fiscal español.

¿Es el AJD deducible contra futuras ganancias de capital? Sí — tanto el IVA como el AJD forman parte de su valor de adquisición y reducen su ganancia imponible en una eventual venta. Conserve cada factura y la escritura.

¿Pagan los no residentes una tasa diferente? Las tasas de IVA y AJD en sí son las mismas independientemente de la residencia. Sin embargo, las tasas reducidas de AJD para vivienda habitual casi siempre excluyen a no residentes.

¿Qué pasa si compro a través de una empresa? Comprar a través de una empresa española o extranjera cambia significativamente el tratamiento del IVA y puede permitir la recuperación del IVA, pero introduce el impuesto de sociedades, la declaración del Modelo 720 y otras obligaciones. Obtenga asesoramiento especializado antes de estructurar.

Conclusión

Para una obra nueva en la España peninsular en 2026, espere un 10% de IVA más AJD regional de aproximadamente 0,5–1,5%, más honorarios notariales, registrales y legales — sumando en conjunto alrededor del 12–14% al precio de portada. El AJD exacto depende de la comunidad autónoma, y Canarias utiliza el IGIC en lugar del IVA.

Las normas y tasas fiscales cambian. Antes de firmar cualquier cosa, confirme las cifras actuales con la Agencia Tributaria, su oficina tributaria regional y un abogado español independiente y colegiado que lo represente solo a usted. El costo de un buen asesoramiento es una fracción del impuesto que está a punto de pagar.