¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España? Las reglas para compradores de la UE y de fuera de la UE (Guía 2026)

Si usted es ciudadano estadounidense, canadiense, británico o de otro país europeo y se pregunta si puede comprar legalmente una vivienda en España, la respuesta corta es sí. España es uno de los mercados inmobiliarios más abiertos del mundo para compradores extranjeros, y en 2026 sigue siendo accesible tanto para nacionales de la UE como de fuera de ella, con muy pocas restricciones. Dicho esto, las reglas, los impuestos y el papeleo varían según su procedencia, y algunos cambios importantes de los últimos años (incluido el fin del programa Golden Visa y un mayor escrutinio sobre los compradores no comunitarios en ciertas regiones) hacen necesario entender el panorama antes de firmar nada.

Esta guía lo lleva por el marco legal, las diferencias entre compradores de la UE y de fuera de la UE, los documentos que necesitará y los errores más comunes. Como siempre con temas legales y fiscales, las leyes y cifras cambian, y debe confirmar cualquier detalle específico con un abogado español independiente o con la autoridad oficial antes de actuar.

El marco legal: los extranjeros tienen derecho a comprar

La constitución española y su Ley de Inversiones Exteriores establecen que los extranjeros —ya sean ciudadanos de la UE o nacionales de fuera de la UE— tienen los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos españoles. No existe una prohibición basada en la nacionalidad para poseer una casa, un piso, terrenos o bienes inmuebles comerciales.

No necesita ser residente en España para comprar. No necesita una pareja española, una empresa española ni un permiso gubernamental especial para la gran mayoría de las transacciones. La propiedad que adquiere se mantiene a su nombre (o al nombre de su empresa) y se registra en el Registro de la Propiedad, otorgándole la titularidad completa.

Solo existen unas pocas excepciones limitadas:

Las propiedades de interés estratégico o militar (zonas fronterizas, ciertas islas, áreas cercanas a instalaciones militares) pueden requerir un permiso del Ministerio de Defensa según legislación de seguridad nacional de larga data. En la práctica, esto casi nunca afecta a los compradores residenciales comunes, pero su abogado debería verificarlo.

Los terrenos rurales o agrícolas en algunas comunidades autónomas tienen restricciones de uso específicas que aplican a todos, no solo a los extranjeros.

Las propiedades costeras están sujetas a la Ley de Costas, que protege una zona pública marítimo-terrestre. No puede ser propietario privado de la playa ni de la orilla inmediata, pero esto también aplica a los españoles.

Compradores de la UE vs. compradores de fuera de la UE: dónde divergen las reglas

Si bien el derecho a comprar es el mismo, la experiencia práctica difiere.

Si usted es ciudadano de la UE/EEE (incluidos Irlanda, Alemania, Francia, Países Bajos, etc.)

Disfruta de libertad de movimiento y puede vivir en su propiedad española sin visado.

Necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero) para realizar la transacción, pero obtenerlo es sencillo.

Puede abrir una cuenta bancaria española, obtener una hipoteca y registrarse como residente sin obstáculos adicionales.

El tratamiento fiscal sobre las rentas del alquiler y las ganancias de capital generalmente es más favorable que para los no residentes de fuera de la UE (una tasa fija de aproximadamente 19% sobre las rentas netas del alquiler para ciudadanos no residentes de la UE, frente al 24% sobre los ingresos brutos para los no residentes de fuera de la UE, pero confirme la tasa actual con la Agencia Tributaria, ya que se han ajustado varias veces).

Si usted es ciudadano de fuera de la UE (EE. UU., Canadá, Reino Unido post-Brexit, etc.)

Aún puede comprar propiedades con los mismos derechos legales.

Debe obtener un NIE antes de firmar la escritura.

Vivir en la propiedad a tiempo completo requiere un visado. La Golden Visa española (residencia mediante inversión inmobiliaria de €500.000 o más) se eliminó en abril de 2025, por lo que comprar una propiedad ya no otorga residencia. Si desea vivir en España a largo plazo, deberá calificar para otra vía de visado, como el Visado No Lucrativo o el Visado para Nómadas Digitales.

Los no residentes de fuera de la UE generalmente pagan tasas impositivas más altas sobre las rentas del alquiler y las ganancias de capital que los no residentes de la UE. Verifique las tasas actuales con la Agencia Tributaria o un gestor.

Tras el Brexit, los ciudadanos británicos son tratados como no comunitarios, con las mismas restricciones sobre el tiempo de permanencia en España sin visado (90 días en cualquier período de 180 días según las reglas de Schengen).

Paso a paso: cómo es realmente el proceso de compra

Obtenga su NIE. Solicítelo en un consulado español en su país de origen o en persona en una comisaría de policía en España. Lo necesitará para cada paso siguiente.

Abra una cuenta bancaria española. Necesaria para pagar el depósito, los impuestos y los servicios públicos continuos. Los bancos le pedirán comprobante de domicilio, identificación y origen de los fondos.

Contrate un abogado independiente. Este es el paso más importante. No use el abogado del vendedor, el abogado del promotor ni la recomendación del agente inmobiliario sin una verificación independiente. Su abogado revisará la Nota Simple (extracto del Registro de la Propiedad), confirmará que la propiedad esté libre de deudas, verificará los permisos urbanísticos y revisará el contrato.

Firme el contrato de arras (contrato de depósito). Normalmente paga un depósito del 10%. Si usted se retira, lo pierde; si el vendedor se retira, generalmente le debe el doble. Confirme los detalles con su abogado.

Gestione el financiamiento si lo necesita. Los bancos españoles generalmente prestan a no residentes hasta el 60–70% LTV, mientras que los residentes pueden acceder a ratios más altos. Las tasas y condiciones varían: obtenga varias cotizaciones.

Firme la escritura pública ante el notario. El notario es un funcionario público neutral que verifica la escritura. No es su defensor: su abogado lo es.

Pague los impuestos y registre. Su abogado o gestor se encarga del registro en el Registro de la Propiedad.

Impuestos y costos: presupuestar un 10–14% adicional sobre el precio

Los costos de cierre en España son significativos. Un presupuesto aproximado:

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre propiedades de reventa: 6–10% según la comunidad autónoma (Andalucía, Madrid, Valencia, Cataluña varían). Confirme la tasa actual de su región.

IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre propiedades de obra nueva: 10% de IVA + aproximadamente 0,5–1,5% de AJD, también variando según la región.

Honorarios del notario, del Registro de la Propiedad y del abogado: típicamente 2–4% combinados.

Impuestos anuales una vez que es propietario: IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles), basura (recolección de residuos) y, si es no residente, impuesto sobre la renta de no residentes, incluso si no alquila la propiedad.

Estas cifras cambian con los presupuestos regionales y la legislación nacional. Confirme siempre las tasas actuales con su abogado y la Agencia Tributaria antes de presupuestar.

Errores comunes que debe evitar

Saltarse el abogado independiente. El fraude sobre plano, las deudas no reveladas asociadas a una propiedad, las ampliaciones ilegales y las propiedades rurales sin licencias adecuadas son riesgos reales. Un buen abogado detecta estos problemas.

Confiar en promesas verbales de los promotores. Consiga todo por escrito, en español, revisado por su abogado.

Asumir que la Golden Visa aún existe. No existe. No compre esperando obtener la residencia a menos que califique bajo un esquema de visado separado.

Subestimar los costos continuos. Los gastos de comunidad, el seguro, los impuestos de no residente y el mantenimiento se acumulan.

Comprar en zonas con licencias turísticas restringidas. Ciudades como Barcelona, Palma de Mallorca, Málaga y Valencia han endurecido las reglas de alquiler de corta duración. Si su plan es obtener ingresos por Airbnb, verifique la situación de la licencia antes de comprar.

Preguntas frecuentes

¿Necesito estar en España para comprar? No. Puede otorgar un poder notarial (poder notarial) a su abogado y completar la compra de forma remota.

¿Puedo comprar a través de una empresa? Sí: estructuras de SL española, empresa extranjera o fideicomiso son todas posibles, pero cada una tiene diferentes implicaciones fiscales. Obtenga asesoramiento fiscal transfronterizo.

¿Comprar una propiedad me otorga la residencia? No, no desde abril de 2025, cuando se discontinuó la Golden Visa. Necesitará un visado separado para vivir en España a largo plazo.

¿Existen regiones donde los extranjeros no pueden comprar? Generalmente no, pero algunas comunidades autónomas han propuesto restricciones o impuestos más altos para los compradores no residentes. Consulte las reglas locales actuales.

¿Es seguro comprar sobre plano? Puede serlo, pero solo con garantías contractuales sólidas (las garantías bancarias sobre los depósitos son legalmente obligatorias) y un abogado revisando cada hito.

Palabra final

Comprar una propiedad en España como extranjero es legalmente sencillo, pero en la práctica recompensa la preparación. Contrate un abogado independiente, presupueste generosamente para impuestos y honorarios, y no asuma que las reglas que lee en línea están actualizadas. La ley inmobiliaria española, las tasas impositivas y las regulaciones regionales cambian con frecuencia, especialmente en 2026 a medida que varias comunidades autónomas debaten nuevas medidas que afectan a los compradores no residentes. Confirme todo con un profesional español licenciado antes de comprometerse.