Después de la Golden Visa: Realidades Fiscales y de Residencia para Compradores de Propiedad en España

Después de la Golden Visa: Realidades Fiscales y de Residencia para Compradores de Propiedad en España

Si contaba con la Golden Visa española para combinar un apartamento en la Costa del Sol con un permiso de residencia en la UE, esa puerta ya está cerrada. La vía de residencia por inversión vinculada a la compra de una propiedad de €500,000 fue abolida por la Ley Orgánica 1/2025, y dejó de aceptar nuevas solicitudes basadas en bienes raíces el 3 de abril de 2025. Los permisos existentes se están respetando bajo sus condiciones originales, pero no se están emitiendo nuevos permisos sobre la base inmobiliaria.

Eso no significa que los extranjeros no puedan comprar en España — absolutamente pueden, sin ningún requisito de residencia. Solo significa que la compra y la cuestión de la residencia son ahora dos conversaciones separadas. Esta guía te explica qué cambió, qué no cambió, las alternativas de residencia que siguen funcionando, y la posición fiscal que realmente debes planificar antes de firmar cualquier cosa.

⚠️ La legislación fiscal española, las normas de residencia y los umbrales cambian con frecuencia. Confirme siempre las cifras actuales y los requisitos de elegibilidad con la Agencia Tributaria (AEAT), el consulado correspondiente o la Oficina de Extranjería, y un abogado y asesor fiscal español independiente antes de comprometer fondos.

Qué Terminó Exactamente (y Qué No)

La reforma puso fin a una vía específica: obtener un permiso de residencia invirtiendo €500,000 o más en bienes raíces españoles. La justificación política fue la asequibilidad de la vivienda en Madrid, Barcelona, Málaga y las Baleares.

Lo que permanece intacto:

Su derecho a comprar. Los no residentes de cualquier parte del mundo pueden seguir adquiriendo propiedades en España. Necesita un NIE (Número de Identidad de Extranjero), una cuenta bancaria española (en la práctica) y el proceso habitual de notaría y Registro de la Propiedad.

Otras vías de la Golden Visa. Históricamente existieron otras rutas de inversión (transferencia de capital, proyectos empresariales, bonos del Estado), pero todo el marco de la Golden Visa quedó cerrado con la reforma de 2025. No asuma que queda abierta ninguna vía de residencia por inversión a través de propiedad — no es así.

Permisos existentes. Si ya tiene una Golden Visa, su permiso, las renovaciones bajo las normas vigentes y la reagrupación familiar continúan. Confirme su vía de renovación específica con su Oficina de Extranjería.

Alternativas de Residencia que Siguen Funcionando para Compradores de Propiedad

Puede ser propietario de una vivienda y vivir en España — simplemente hay que solicitar la residencia a través de una categoría de visado diferente. Las principales opciones en 2026:

1. Visado de Residencia No Lucrativa (VNL)

La vía preferida para jubilados, personas con ingresos pasivos que trabajan a distancia y compradores financieramente independientes.

• No se permite trabajar en España (incluyendo el trabajo remoto para un empleador extranjero — esta es la distinción clave que mucha gente pasa por alto).
• Debe demostrar ingresos pasivos o ahorros suficientes — el umbral está vinculado al multiplicador del IPREM (400% para el solicitante principal, más 100% por dependiente). La cifra exacta en euros se actualiza anualmente; confirme el IPREM del año en curso con su consulado.
• Seguro médico privado con cobertura total en España, sin copagos y sin exclusiones.
• Certificado de antecedentes penales y certificado médico.
• Se solicita en el consulado español en su país de residencia, no desde dentro de España.

Visado no lucrativo vs Golden Visa en la práctica: el VNL es más económico y no requiere la compra de una propiedad, pero obliga a la residencia fiscal (debe pasar más de 183 días al año en España para renovarlo) y prohíbe trabajar. La antigua Golden Visa le permitía mantener el estatus fiscal de no residente si permanecía menos de 183 días. Esa flexibilidad ha desaparecido para los nuevos solicitantes.

2. Visado para Nómadas Digitales

Creado bajo la Ley de Startups (Ley 28/2022) y plenamente vigente en 2026. Si trabaja de forma remota para clientes o empleadores no españoles, esta suele ser la mejor opción frente al VNL.

• Hasta el 20% de los ingresos puede provenir de clientes españoles.
• Acceso al régimen fiscal especial para expatriados (tipo fijo al estilo "Beckham" sobre los rendimientos del trabajo de fuente española hasta un límite) si cumple los requisitos — una ventaja significativa que el VNL no ofrece.
• Renovable, y el tiempo computa para la residencia permanente y la ciudadanía.

3. Visado de Trabajo o Profesional Altamente Cualificado

Si una empresa española le patrocina, o si cumple los requisitos como profesional altamente cualificado bajo el marco de la Ley de Startups, estas vías existen de forma independiente a cualquier compra de propiedad.

4. Ciudadanos de la UE/EEE/Suiza

Si tiene pasaporte de la UE, nada de esto le aplica. Se registra como residente, obtiene su certificado de registro y listo.

5. Visado de Estudiante, Reagrupación Familiar, Arraigo

Vías legítimas en situaciones específicas. Un abogado de extranjería puede indicarle con honestidad cuál encaja en su caso.

La Realidad Fiscal que Debe Planificar de Verdad

Aquí es donde la mayoría de los compradores post-Golden Visa se equivocan. Ser propietario de una propiedad y ser residente fiscal son preguntas separadas, y cada una tiene su propia factura.

Si Es Propietario No Residente

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR / Modelo 210): Incluso si no alquila la propiedad, España imputa una renta ficticia (un pequeño porcentaje del valor catastral) y la grava. Los tipos son generalmente del 19% para residentes de la UE/EEE y del 24% para residentes de países no comunitarios (EE. UU., Reino Unido post-Brexit, Canadá). Confirme los tipos actuales con la AEAT.

IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles): Anual, pagado al municipio. El tipo varía según el municipio.

Rendimientos del alquiler: Si alquila, los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos; los residentes de países no comunitarios generalmente no pueden deducir gastos de los ingresos por alquiler españoles — una diferencia de coste real que sorprende a estadounidenses y británicos.

Impuesto sobre el Patrimonio e Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas: España cuenta con el Impuesto sobre el Patrimonio a nivel regional y el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas a nivel estatal para patrimonios muy elevados. Los umbrales, exenciones y la variación regional (Madrid, Andalucía) son significativos. Confirme su exposición con un asesor fiscal — este no es un cálculo que pueda hacer por su cuenta.

Si Se Convierte en Residente Fiscal (183+ Días, o Centro de Intereses en España)

• Tributa por su renta mundial y, en principio, por su patrimonio mundial a efectos del impuesto sobre el patrimonio.
• Debe presentar el Modelo 720 / Modelo 721 declarando activos en el extranjero que superen el umbral. Las sanciones por presentación tardía o incorrecta se han suavizado tras las sentencias del Tribunal de Justicia de la UE, pero la obligación de declaración es real.
• Las ganancias de capital, dividendos e intereses van en su declaración española. Los convenios de doble imposición con EE. UU., Canadá y el Reino Unido otorgan crédito por los impuestos pagados en el extranjero, pero no eliminan la obligación de declarar.
• Ciudadanos estadounidenses: siguen obligados a declarar ante el IRS de por vida. Coordine un CPA estadounidense y un asesor fiscal español desde el primer día.

Sobre la Compra en Sí

El cambio en la Golden Visa no alteró los impuestos sobre las transacciones:

• ITP (segunda mano) — regional, habitualmente en una banda del 6%–10% según la comunidad autónoma.
• IVA + AJD (obra nueva) — 10% de IVA más un impuesto de actos jurídicos documentados regional, típicamente alrededor del 1%–1,5%.
• Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y honorarios legales — presupueste aproximadamente un 2%–3% adicional.

Verifique el tipo exacto de su región con un abogado local — Andalucía, Valencia, Cataluña y Madrid difieren entre sí.

Errores Comunes Tras la Reforma

Asumir que todavía puede "comprar su camino hacia la residencia." No puede. Quien le diga lo contrario está desinformado o le está vendiendo algo.

Comprar primero y descubrir después que el VNL prohíbe el trabajo remoto. Si planea seguir trabajando en línea, solicite el Visado para Nómadas Digitales antes de firmar la escritura, no después.

Ignorar el umbral de los 183 días. Pasar "la mayor parte del año" en su nueva vivienda española le convierte automáticamente en residente fiscal, independientemente del visado que tenga.

Usar el abogado del vendedor o del promotor. Contrate siempre un abogado independiente cuyo único cliente sea usted.

Subestimar la exposición al impuesto sobre el patrimonio en compras de alto valor, especialmente en Cataluña y las Baleares.

Preguntas Frecuentes

¿La Golden Visa fue realmente abolida en 2025? Sí. La vía de inversión inmobiliaria terminó el 3 de abril de 2025 con la Ley Orgánica 1/2025. Los permisos existentes continúan.

¿Pueden los estadounidenses seguir comprando propiedad en España? Sí, sin ningún requisito de residencia. Necesitarán un NIE y, en la práctica, una cuenta bancaria española.

¿Cuál es la vía de residencia más sencilla si tengo ingresos pasivos y no voy a trabajar? El Visado de Residencia No Lucrativa.

¿Y si trabajo de forma remota? El Visado para Nómadas Digitales, que además desbloquea un régimen fiscal favorable que debería comentar con un asesor fiscal.

¿Ayuda ser propietario de una propiedad en alguna solicitud de visado? Demuestra arraigo y disponer de alojamiento, lo que nunca perjudica, pero no es un criterio habilitante para ninguna categoría de residencia actual.

Comprar en España sigue teniendo sentido por sus propios méritos — estilo de vida, clima, rentabilidad del alquiler en los mercados adecuados. Hágalo porque quiere la propiedad, y trate la residencia como una solicitud separada y deliberada a través de la vía que encaje con su vida real.