Comprar para alquilar en Baleares: licencias turísticas congeladas, tasas de €14.000 y el panorama fiscal

Comprar una propiedad en Mallorca, Ibiza, Menorca o Formentera con la intención de alquilarla a turistas es una de las inversiones emocionalmente más atractivas de Europa —y una de las más reguladas. El gobierno balear lleva la última década endureciendo las normas de alquiler a corto plazo, y en 2022 congeló la emisión de nuevas licencias de alquiler turístico (una moratoria que desde entonces ha sido prorrogada y reforzada). Si compras el piso equivocado, o la villa equivocada, puede que legalmente no puedas alquilársela a un solo turista —independientemente de lo que te prometió el agente del vendedor.

Esta guía te explica qué es realmente la licencia de alquiler turístico en Baleares, cuánto cuesta activarla, cómo funciona la moratoria isla por isla, y cómo es el panorama fiscal para un propietario no residente que alquila su inmueble. Las normas y cifras cambian con frecuencia —confirma siempre la situación actual con el Consell Insular de la isla donde esté ubicada la propiedad, la Agencia Tributaria (AEAT) para los impuestos estatales, la ATIB para el impuesto regional balear, y un abogado español independiente antes de firmar nada.

Qué es realmente la "licencia turística"

Los alquileres vacacionales a corto plazo en Baleares —cualquier estancia inferior a 30 días comercializada a turistas— están regulados por la Ley 8/2012 de Turismo de las Illes Balears y sus reformas posteriores (especialmente la Ley 6/2017 y el Decreto-Ley 3/2022). La licencia, conocida como ETV (Estancia Turística de Vivienda), es la que te permite anunciarte legalmente en Airbnb, Booking.com, Vrbo y plataformas equivalentes.

Puntos clave que debes tener muy claros:

• La licencia está vinculada a la vivienda, no al propietario. Cuando compras, heredas el estatus que tenga la propiedad (o la ausencia de él).
• Alquilar sin mostrar el número de ETV en cada anuncio está sancionado con multas que comienzan en €40.000 y alcanzan los €400.000 en caso de infracciones graves reiteradas.
• Las plataformas están obligadas a retirar los anuncios que no cuenten con un número de registro válido y a compartir datos con las autoridades.

El problema de las licencias congeladas

Desde febrero de 2022, cada Consell Insular aplica una moratoria sobre las nuevas licencias de alquiler turístico. En la práctica, esto significa:

• Mallorca: no se expiden nuevas licencias ETV para pisos en edificios plurifamiliares; cuota extremadamente limitada para viviendas unifamiliares, vinculada a la zonificación como apto en el plan PIAT de la isla.
• Ibiza: la isla más restrictiva —prácticamente sin nuevas licencias de ningún tipo en un futuro previsible, y Sant Josep y Sant Antoni han añadido restricciones municipales adicionales.
• Menorca: sin nuevas licencias bajo la Norma Territorial Cautelar; la isla ha priorizado explícitamente la reducción de la presión turística.
• Formentera: cerrada a nuevas licencias y con un cupo estricto en vigor.

La consecuencia comercial es que las licencias existentes se han convertido en el activo en sí. Un apartamento de tres habitaciones en Palma con una ETV vigente puede cotizar entre €80.000 y €150.000 más que el piso idéntico de al lado sin ella. En las villas, la prima es incluso mayor.

Lo que pagarás realmente: la cifra de €14.000 explicada

¿De dónde viene el número de "€14.000 en tasas"? Es el coste combinado aproximado, por propiedad, de adquirir o transferir una plaza de alquiler turístico en Mallorca bajo el actual sistema de bolsa de plazas, más las tasas administrativas y técnicas asociadas. El desglose aproximado es el siguiente —verifica cada concepto con el Consell de Mallorca y tu abogado:

• Compra de plazas turísticas de la bolsa del Consell: cobrada por plaza (cama), habitualmente varios miles de euros para un apartamento estándar. Un piso de cuatro camas puede llegar fácilmente a €8.000–€10.000 solo en este concepto.
• Certificado técnico de habitabilidad y eficiencia energética: €400–€900.
• Declaración responsable y tasa administrativa ante el Consell: algunos cientos de euros.
• Certificado municipal de compatibilidad urbanística: variable, normalmente €200–€500.
• Honorarios profesionales (gestor, abogado, consultor turístico): €1.500–€3.000.

Sumando todo, €12.000–€16.000 es una cifra realista todo incluido para activar legalmente una licencia en un piso de Mallorca —cuando la licencia está disponible. En Ibiza, donde predominan las transferencias de licencias existentes, el coste dominante es el precio de la licencia incluido en el precio de venta, no el papeleo.

Las normas de alquiler a corto plazo en Ibiza en una página

Las normas de alquiler a corto plazo en Ibiza son las más estrictas de España:

• Los apartamentos en edificios plurifamiliares están, en casi todos los municipios, prohibidos para el alquiler turístico.
• Las viviendas unifamiliares y adosadas pueden tener una ETV solo si la propiedad está en una zona declarada apta y la comunidad de propietarios (cuando corresponda) lo autoriza expresamente mediante una mayoría del 60% conforme a las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Se aplican estándares mínimos de calidad: aire acondicionado, certificados de agua caliente, seguro de responsabilidad civil y número de contacto disponible las 24 horas.
• El Consell d'Eivissa publica cada año un plan de inspección actualizado —la vigilancia activa en la actualidad es agresiva, con monitorización con drones de piscinas alquiladas sin licencia.

Si alguien te ofrece un piso en Ibiza "perfecto para Airbnb," trátalo como una señal de alarma hasta que tu abogado haya visto el certificado ETV y haya verificado el número en el registro público del Consell.

El panorama fiscal para el propietario no residente

Supongamos que eres un comprador de Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, Francia o Alemania y que tienes la propiedad a título personal (no a través de una sociedad). Las principales exposiciones fiscales del alquiler vacacional en Baleares son:

En la adquisición

• ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) en inmuebles de segunda mano: escala progresiva en Baleares que va del 8% hasta el 13% en el tramo superior para propiedades de más de aproximadamente €2 millones. Confirma los tramos actuales con la ATIB.
• IVA + AJD en obra nueva: 10% de IVA más el 1,2% de actos jurídicos documentados en Baleares.
• Notaría, registro y honorarios legales: presupuesta entre el 1,5% y el 2,5% del precio en conjunto.

Mientras seas propietario y alquiles

• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) sobre los ingresos del alquiler: 19% para residentes en la UE/EEE, 24% para residentes fuera de la UE (incluidos residentes de EE. UU., Reino Unido y Canadá tras el Brexit). Los residentes en la UE/EEE pueden deducir gastos; los residentes fuera de la UE históricamente no podían, aunque la jurisprudencia reciente y las reformas están cambiando esto —consulta con tu asesor fiscal.
• IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles): normalmente entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral al año.
• Basura, vado, gastos de comunidad y el ecotasas turístico balear (que cobras por huésped por noche y debes ingresar a la administración) también se aplican.
• Impuesto sobre el Patrimonio: Baleares lo aplica con una exención individual de alrededor de €700.000 (mínimo estatal) más una posible exención por vivienda habitual que no beneficia a los no residentes. Los tipos oscilan aproximadamente entre el 0,28% y el 3,45%.

En la venta

• Ganancias patrimoniales para no residentes: 19% fijo sobre la ganancia, con una retención del 3% que el comprador descuenta en el momento de la firma y abona a cuenta a la AEAT.
• Plusvalía municipal: el impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo, reformado para permitir el cálculo sobre la ganancia real.

Errores frecuentes

• Comprar "sobre la promesa" de una licencia. Las garantías verbales de los agentes vendedores no tienen ningún valor. Solo una cédula ETV con número de registro emitido por el Consell es una prueba válida.
• Estatutos de la comunidad que prohíben el alquiler turístico. Incluso un piso con licencia puede verse bloqueado si la comunidad de propietarios ha votado (por el 60%) prohibir la actividad turística. Solicita las actas de los últimos tres años.
• Asumir que una villa rural puede alquilarse a turistas. Las propiedades en suelo rústico necesitan un procedimiento diferente y, en muchos casos, no pueden obtener ETVs en absoluto.
• Declarar menos ingresos de alquiler de los reales. La AEAT recibe datos directamente de Airbnb y Booking. Las cartas de conciliación son habituales hoy en día.

Preguntas frecuentes

¿Puedo seguir comprando una propiedad para alquilar en Baleares? Sí, pero en la práctica solo comprando una que ya cuente con una ETV válida y transferible —o aceptando que alquilarás a largo plazo (más de 30 días), lo cual no está regulado por la ley de turismo pero tiene sus propias restricciones en materia de legislación de vivienda.

¿Se transfiere la licencia automáticamente cuando compro? En la mayoría de los casos sí, siempre que el cambio de titularidad se notifique al Consell en el plazo establecido y la propiedad siga cumpliendo los requisitos técnicos. No lo des por supuesto —incluye una condición suspensiva en el contrato de arras.

¿Vale la pena constituir una SL española para tener la propiedad? Para un único alquiler, normalmente no —el impuesto de sociedades más el impuesto sobre dividendos suele superar al IRNR. Para carteras de tres o más propiedades, haz los cálculos con un asesor fiscal.

Recordatorio final: la legislación turística y fiscal en Baleares es una de las áreas más cambiantes del mercado inmobiliario español. Cada cifra y norma mencionada anteriormente debe confirmarse con el Consell Insular correspondiente, la ATIB, la AEAT y un abogado español independiente antes de comprometer capital.