¿Cuánto cuesta realmente comprar una propiedad en España? Guía del comprador 2026

Si eres un comprador extranjero con la mira puesta en un departamento en Valencia, una finca en Andalucía o un piso frente al mar en la Costa Brava, el precio de etiqueta es solo el comienzo. En 2026, el costo total de comprar una propiedad en España suele situarse entre el 10% y el 15% por encima del precio de compra, dependiendo de la región, de si la propiedad es nueva o de segunda mano, y de cómo la financies.

Esta guía te explica lo que realmente vas a pagar, quién lo cobra y dónde los compradores suelen llevarse las mayores sorpresas. Las tasas impositivas, los umbrales y los procedimientos cambian — verifica cualquier cifra específica con la Agencia Tributaria, tu Hacienda autonómica regional y un abogado español independiente con licencia (no el abogado del vendedor o del promotor) antes de firmar nada.

La cifra principal: presupuesta un 10–15% adicional al precio de compra

Como regla general, la mayoría de los compradores extranjeros en España deberían presupuestar aproximadamente un 10–12% adicional al precio para una propiedad de segunda mano y un 12–15% para obra nueva, ya que la obra nueva paga IVA en lugar del impuesto de transmisiones y añade el impuesto de actos jurídicos documentados.

Esos porcentajes cubren impuestos, notario, registro de la propiedad, honorarios legales y — si pides financiación — los costos relacionados con la hipoteca. Los compradores al contado pagan menos; los que usan hipoteca pagan más.

Impuestos: la mayor parte de tus costos de cierre

La tributación inmobiliaria española depende de si compras una propiedad de segunda mano (reventa) o de obra nueva (primera transmisión de un promotor), y de la comunidad autónoma donde esté ubicada la propiedad. Cada región fija sus propias tasas dentro de los límites nacionales.

Propiedades de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Cuando compras a otro particular, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Las tasas son regionales y suelen oscilar entre aproximadamente el 6% y el 10% del precio declarado (o del valor de referencia regional, valor de referencia, si es mayor). Por ejemplo, Madrid se sitúa en el extremo inferior del rango, mientras que Cataluña y Valencia están en el extremo superior. Confirma la tasa actual de tu región específica con la Hacienda autonómica.

Importante: desde la reforma de 2022, la base imponible es generalmente la mayor entre el precio de compra y el valor de referencia publicado por el Catastro. Si declaras por debajo de ese valor de referencia, espera recibir una notificación de liquidación complementaria más adelante.

Obra nueva: IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Si compras directamente a un promotor, pagas:

IVA — generalmente 10% para vivienda residencial (y 21% para terrenos, locales comerciales o plazas de garaje vendidas por separado).

AJD (Actos Jurídicos Documentados) — un impuesto regional que suele estar entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor de la escritura.

En conjunto, los costos fiscales de la obra nueva tienden a ser un par de puntos más altos que los de reventa.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes — no olvides que existe

Incluso antes de vender, ser propietario de una vivienda española como no residente genera el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), calculado anualmente sobre la renta imputada (para propiedades de uso personal) o sobre los ingresos reales por alquiler. Los residentes de la UE/EEE y los no residentes de la UE tributan a tasas diferentes. Tu gestor o abogado debería presentarlo por ti cada año.

Honorarios profesionales: notario, registro, abogado, gestoría

Estos son los profesionales que realmente hacen avanzar la transacción.

Notario

El notario es un funcionario público que formaliza la escritura pública. Los honorarios notariales en España están fijados por un arancel oficial que escala con el valor de la propiedad. Para la mayoría de las transacciones residenciales, espera aproximadamente entre un 0,1% y un 0,5% del precio — los pisos pequeños a veces pagan unos pocos cientos de euros; las villas caras pagan más.

Registro de la Propiedad

Tras la firma, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad del distrito donde está ubicada la vivienda. Las tarifas del registro también se basan en un arancel y suelen estar en un rango similar del 0,1% al 0,25%.

Abogado

Legalmente no estás obligado a usar un abogado, pero como comprador extranjero deberías hacerlo sin lugar a dudas. Un abogado independiente realiza la diligencia debida: confirma la titularidad del vendedor, comprueba cargas, deudas, cuestiones urbanísticas, atrasos en cuotas de comunidad, y verifica que lo que se vende coincide con la Nota Simple del registro.

Los honorarios legales típicos rondan el 1% del precio de compra (a menudo con un mínimo de €1.000–€1.500). Para una compra a distancia también puedes otorgar un Poder Notarial (poder) para que tu abogado firme en tu nombre — presupuesta una tarifa notarial y, si firmas en el extranjero, una Apostilla.

Gestoría

Si solicitas una hipoteca, el banco suele exigir una gestoría que se encargue de las declaraciones fiscales y la inscripción. Su tarifa es modesta pero real — a menudo unos pocos cientos de euros.

Costos de hipoteca (si vas a financiar)

Desde la reforma de la ley hipotecaria de 2019, el banco paga la mayoría de los impuestos y tarifas relacionados con la hipoteca, incluyendo el AJD de la escritura hipotecaria, los costos notariales y registrales vinculados al préstamo en sí. Lo que sigues pagando tú:

Tasación de la propiedad — generalmente unos cientos de euros, encargada por el banco.

Comisión de apertura — a veces se exonera, a veces hasta aproximadamente un 1% del préstamo.

Seguro de hipoteca y/o seguro de vida — frecuentemente incluidos en el paquete.

Los compradores extranjeros no residentes suelen financiar el 60–70% del valor de tasación, a veces menos. Planifica un pago inicial mayor del que harías en tu país.

Costos únicos que los compradores extranjeros olvidan

NIE (Número de Identidad de Extranjero) — obligatorio antes de comprar. Gratuito o de bajo costo, pero requiere tiempo.

Cuenta bancaria española — la mayoría de los notarios exigen el pago mediante cheque bancario español o transferencia.

Diferencial de cambio de divisas — transferir USD o CAD a través de un banco tradicional puede costar discretamente entre un 2% y un 4%. Los brókers de divisas especializados suelen ofrecer mejores condiciones.

Modelo 720 / Modelo 721 de la AEAT — declaraciones informativas que pueden aplicarse una vez que te conviertes en residente con activos en el extranjero.

Traducción y Apostilla — para poderes notariales y documentos personales.

Cuotas de comunidad (gastos de comunidad) — prorrateadas en el cierre.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — el impuesto municipal anual sobre la propiedad; el IBI del año suele prorratearse entre comprador y vendedor en la firma.

Un ejemplo realista

Para un departamento de reventa de €300.000 en una región con un 10% de ITP, los costos de cierre de un comprador al contado podrían verse aproximadamente así:

ITP (10%): €30.000

Notario + Registro: ~€1.500–€2.500

Abogado (≈1%): ~€3.000

Gestoría / varios: ~€500

Total: aproximadamente €335.000–€336.000, o alrededor de un 12% por encima del precio. La misma propiedad comprada nueva a un promotor reemplazaría el ITP con un 10% de IVA más AJD, terminando un poco más alto.

Estos son rangos ilustrativos, no presupuestos. Tus cifras reales dependen de la región, el valor de la propiedad y de si financias o no.

Errores comunes

Declarar un precio inferior al real. El viejo consejo de "poner una cifra más baja en la escritura" ya no funciona — el valor de referencia es ahora el suelo fiscal, y la infradeclaración corre el riesgo de una liquidación complementaria.

Usar el abogado del vendedor o del promotor. Contrata siempre a tu propio abogado independiente.

Saltarse la Nota Simple. Solicita siempre una nueva en los días previos a la firma.

Ignorar las deudas de comunidad. Las cuotas comunitarias pendientes y el IBI pueden seguir a la propiedad, no al vendedor.

Depósitos sobre plano sin aval bancario. La ley española exige que los promotores garanticen los depósitos de los compradores — confírmalo por escrito.

Preguntas frecuentes breves

¿Son los costos de cierre más altos para no residentes? Los impuestos son los mismos, pero los costos prácticos (cambio de divisas, poderes, traducciones, hipotecas para no residentes) se acumulan. Presupuesta en el extremo superior del rango.

¿Puedo incluir los costos de cierre en la hipoteca? Generalmente no — los bancos españoles prestan sobre el valor de tasación, no sobre el costo total de adquisición. Necesitas los costos de cierre en efectivo.

¿Pago plusvalía cuando finalmente venda? Sí. Los no residentes actualmente enfrentan una retención en la venta más un impuesto final sobre la ganancia, con los residentes de la UE/EEE y los no residentes de la UE tributando de forma diferente. Planifica la salida antes de comprar.

¿Hay algún ahorro con la "Golden Visa"? El programa español de residencia por inversión ha sido objeto de cambios políticos — confirma su estado actual con un abogado de inmigración antes de basarte en él.

Palabra final

El costo de comprar una propiedad en España es predecible si haces los cálculos a tiempo, y desagradable si no los haces. Incluye una partida para costos de cierre en tu presupuesto desde el primer día, gestiona tu NIE y tu cuenta bancaria española antes de hacer una oferta, y contrata a tu propio abogado. La legislación fiscal española y las tasas regionales cambian con regularidad — confirma siempre las cifras actuales con la Agencia Tributaria, tu Hacienda autonómica y un abogado español licenciado antes de comprometer fondos.