Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en España por Comunidad Autónoma: Guía 2026

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en España por Comunidad Autónoma: Una Guía 2026 para Compradores Extranjeros

Si está comprando una propiedad de segunda mano en España, el mayor impuesto que pagará al cierre de la operación es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). A diferencia del IVA, que se aplica a las compras de obra nueva a un promotor, el ITP se aplica a las viviendas de segunda mano vendidas entre particulares, y lo recauda la comunidad autónoma donde se encuentra la propiedad, no el gobierno central.

Ese control regional es la razón por la que la misma villa puede costar significativamente más o menos en impuestos según se encuentre en Andalucía, Islas Baleares, Madrid o Cataluña. Esta guía le explica cómo funciona el ITP en 2026, qué tipos y tramos puede esperar normalmente según la región, quién paga qué y los errores en los que más a menudo caen los compradores extranjeros.

Importante: los tipos del ITP, los tramos y las reducciones los fija cada comunidad autónoma y se revisan periódicamente. Confirme siempre la cifra actual con la Agencia Tributaria de la comunidad correspondiente (Hacienda autonómica) o con un abogado español colegiado independiente antes de firmar nada. La legislación fiscal cambia.

Qué es el ITP — y cuándo se aplica

El ITP es un impuesto único que paga el comprador cuando una propiedad cambia de manos entre particulares. Los principales supuestos:

Vivienda residencial de segunda mano (casas, apartamentos, villas, parcelas que ya están en manos privadas).

Plazas de garaje, trasteros y suelo rústico vendidos por particulares.

Transmisiones en las que el vendedor no actúa como empresario sujeto a IVA.

No se aplica a:

Propiedades de obra nueva vendidas directamente por un promotor — esas pagan IVA (10% para vivienda) más AJD (Actos Jurídicos Documentados), normalmente entre el 0,5% y el 1,5% según la región.

Propiedades comerciales vendidas por una empresa bajo ciertas condiciones (estas tributan por IVA + AJD).

El ITP se declara y paga mediante el Modelo 600 (o el equivalente regional) dentro de los 30 días hábiles posteriores a la firma de la escritura pública ante notario. Si se pasa ese plazo, se acumulan recargos e intereses, y es posible que su título no pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Cómo se calcula el impuesto

Dos principios importan:

Base imponible = el "valor de referencia" fijado por el Catastro, o el precio de compra declarado — el que sea mayor. Desde la reforma de 2021, el Catastro publica un valor de referencia para la mayoría de las propiedades, y Hacienda no aceptará una base declarada inferior a menos que pueda demostrar que la propiedad realmente vale menos.

El tipo impositivo es regional. Algunas comunidades aplican un tipo fijo; otras utilizan una escala progresiva según el valor del inmueble.

Si declara por debajo del valor de referencia, espere recibir más adelante una liquidación complementaria de la administración tributaria regional, además de sanciones.

Tipos de ITP por Comunidad Autónoma — Panorama general para 2026

Las cifras siguientes son tipos generales aproximados para compras estándar de vivienda residencial de segunda mano. A menudo se aplican reducciones para jóvenes compradores, familias numerosas, vivienda habitual, zonas rurales o discapacidad. Confirme el tipo exacto y las reducciones a las que pueda acogerse con la Hacienda autonómica o con su abogado.

Comunidades con tipo fijo (aproximado)

Madrid: alrededor del 6% — históricamente entre los más bajos de España.

Navarra: alrededor del 6% (régimen foral; las reglas difieren del territorio común).

País Vasco: alrededor del 4% para vivienda habitual en muchos casos, 7% en los demás (régimen foral, varía según la Diputación Foral — Bizkaia, Gipuzkoa, Álava).

La Rioja: alrededor del 7%.

Canarias: alrededor del 6,5% (nota: Canarias utiliza el IGIC en lugar del IVA para obra nueva).

Ceuta y Melilla: se aplican tipos reducidos bajo sus regímenes fiscales especiales.

Comunidades con escala progresiva (tramos aproximados)

Andalucía: tipo general en torno al 7% desde la simplificación de 2021; existen reducciones para jóvenes compradores y vivienda habitual.

Cataluña: progresivo, normalmente 10% hasta un umbral y 11% por encima; reducciones para jóvenes compradores y familias numerosas.

Comunidad Valenciana: tipo general en torno al 10%, con tipos reducidos para vivienda habitual y vivienda protegida.

Islas Baleares: escala progresiva que va aproximadamente del 8% al 13% según el valor — entre los más altos de España para propiedades de lujo.

Murcia: alrededor del 8% general.

Aragón: escala progresiva, generalmente del 8% al 10%.

Castilla-La Mancha: alrededor del 9% general.

Castilla y León: progresivo, generalmente del 8% al 10%.

Extremadura: progresivo, generalmente del 8% al 11%.

Galicia: alrededor del 9% general, con reducciones disponibles.

Asturias: progresivo, generalmente del 8% al 10%.

Cantabria: alrededor del 9% general.

De nuevo — estos son rangos orientativos basados en patrones regionales consolidados. Cada comunidad publica anualmente su legislación tributaria vigente; verifíquela antes de firmar.

Quién paga qué en el cierre

Cuando compra una propiedad de segunda mano en España, el comprador debe cubrir:

ITP (la cifra mencionada, sobre el mayor entre el precio o el valor de referencia).

Honorarios notariales (regulados a nivel nacional, normalmente entre 600 € y 1.500 € según el precio).

Aranceles del Registro de la Propiedad (normalmente entre 400 € y 900 €).

Honorarios de la gestoría, si utiliza una para presentar el Modelo 600 e inscribir la escritura.

Su propio abogado (normalmente el 1% del precio, más IVA).

El vendedor normalmente paga:

Plusvalía municipal (incremento del valor del suelo).

Ganancia patrimonial en el IRPF / IRNR por la venta.

IBI pendiente (impuesto anual sobre bienes inmuebles) y cuotas de comunidad hasta la fecha del cierre.

La retención del 3% practicada en el cierre si el vendedor es no residente, ingresada en Hacienda mediante el Modelo 211.

Calcule aproximadamente entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de compra como costes totales de adquisición en una segunda mano, según la región. Las obras nuevas suelen situarse en un rango similar una vez sumados el IVA y el AJD.

Errores comunes en los que caen los compradores extranjeros

Declarar por debajo del valor de referencia para "ahorrar impuestos". El valor de referencia del Catastro es el suelo. Subdeclarar casi garantiza una liquidación complementaria, sanciones y una batalla que perderá.

Olvidar que el ITP es regional. Un comprador que compara un piso en Madrid con uno en Palma está comparando resultados fiscales muy diferentes. Tenga esto en cuenta en su oferta.

No cumplir con el plazo de 30 días hábiles para presentar el modelo. Los notarios no pagan el ITP por usted. Si no tiene un gestor o abogado que se encargue del Modelo 600, puede saltarse fácilmente el plazo.

Suponer que los tipos de obra nueva se aplican a una reventa de un "promotor". Si el promotor está revendiendo una propiedad ya habitada, o vendiendo una unidad adquirida de segunda mano, puede tributar por ITP en lugar de IVA. Pida que se lo confirmen por escrito.

Pasar por alto las reducciones. Los jóvenes compradores (a menudo menores de 35 años), las familias numerosas, los compradores con discapacidad y quienes adquieren vivienda habitual pueden acogerse a reducciones sustanciales en muchas regiones — a veces reduciendo el tipo a la mitad. Pregunte específicamente a su abogado.

No presupuestar el AJD de la hipoteca. Si financia la compra, el AJD sobre la escritura de hipoteca es un coste aparte. Desde 2018, el prestamista paga el AJD de los préstamos hipotecarios, pero los gastos asociados de notaría y registro siguen recayendo sobre el prestatario.

Preguntas frecuentes

¿Es el ITP el mismo en toda España? No. Cada comunidad autónoma fija su propio tipo, tramos y reducciones. Madrid y Navarra suelen ser los más bajos; Baleares y Cataluña suelen ser los más altos.

¿Puedo deducir el ITP de futuras ganancias patrimoniales? Sí. El ITP forma parte de su coste de adquisición a efectos de IRPF/IRNR cuando vende. Conserve para siempre el justificante del Modelo 600.

¿Se aplica el ITP si compro a través de una sociedad española (SL)? En general sí, para vivienda residencial de segunda mano — la forma jurídica del comprador no cambia el impuesto. Las operaciones comerciales entre partes sujetas a IVA pueden seguir reglas distintas.

¿Qué ocurre si el vendedor es no residente? Usted paga el ITP normalmente. Por separado, está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211 en un plazo de 30 días — esto es el pago a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor, no la suya.

¿Existen reducciones específicas para compradores extranjeros? No — las reducciones se basan en circunstancias personales (edad, situación familiar, intención de residencia), no en la nacionalidad. Los compradores comunitarios y extracomunitarios reciben el mismo trato a efectos del ITP.

Conclusión

El ITP es el impuesto que silenciosamente determina si su compra en España le costará un 8% o un 13% por encima del precio de etiqueta. Como es regional, el mismo dinero le compra un trato muy distinto según la comunidad autónoma. Antes de hacer una oferta, haga los cálculos con un abogado independiente utilizando el tipo regional vigente y el valor de referencia del inmueble — no el precio de venta. La legislación fiscal cambia, los presupuestos regionales cambian, y las reducciones a las que tiene derecho hoy pueden no existir el año que viene. Confirme todo con la Hacienda autonómica o con un profesional español colegiado antes de firmar.