Normas VFT en Andalucía: Vetos de Comunidades, Multas y lo que Deben Saber los Compradores en la Costa del Sol

Normas VFT en Andalucía: Vetos de Comunidades, Multas y lo que Deben Saber los Compradores en la Costa del Sol

Si estás comprando en la Costa del Sol con la intención de alquilar la propiedad a corto plazo — aunque sea unas pocas semanas al año para cubrir gastos — las normas que necesitas entender están dentro del régimen de Vivienda con Fines Turísticos (VFT) de Andalucía. El marco normativo se ha endurecido de forma significativa, y la suposición tranquila que muchos compradores extranjeros hacían hace unos años — "simplemente la registro y la alquilo" — ya no es válida. Las comunidades de propietarios ahora pueden bloquearte, los municipios pueden limitar las licencias, y las multas por operar sin la documentación adecuada son serias.

Aquí tienes una guía práctica sobre lo que debes cumplir, lo que arriesgas y lo que debes verificar antes de firmar cualquier cosa.

Qué es exactamente una VFT

Una VFT es una vivienda de propiedad privada comercializada a través de canales turísticos (Booking, Airbnb, Vrbo, páginas web propias, agencias) para estancias cortas. Está regulada por el decreto de turismo de Andalucía sobre viviendas de uso turístico (originalmente Decreto 28/2016, modificado sustancialmente por el Decreto 31/2024 y las normas de desarrollo posteriores de la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía).

Una VFT no es lo mismo que:

Una Vivienda de Uso Turístico (VUT) en otras comunidades autónomas — cada región tiene su propio régimen.

Una Vivienda Turística de Alojamiento Rural (VTAR) — el equivalente en el ámbito rural.

Un alquiler de larga duración bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que tiene normas y tratamiento fiscal completamente distintos.

Si alquilas la propiedad para estancias generalmente inferiores a dos meses y la comercializas a través de canales turísticos, estás en el ámbito de la VFT y necesitas la licencia.

El Veto de la Comunidad de Propietarios — El Cambio Más Importante

Este es el punto que más compradores extranjeros pasan por alto, y ha cambiado de forma relevante el mercado de la Costa del Sol.

Con las reformas a la Ley de Propiedad Horizontal (Artículo 17.12) que entraron en vigor en abril de 2025, una comunidad de propietarios puede aprobar o prohibir los alquileres turísticos a corto plazo en el edificio mediante una mayoría de tres quintos (3/5) de propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación. Es fundamental tener en cuenta que:

La votación se aplica a la nueva actividad VFT. Las VFT ya existentes y debidamente registradas generalmente conservan sus derechos, pero el alcance exacto de los derechos adquiridos depende de cuándo se registró la unidad y de cuándo tuvo lugar la votación de la comunidad.

Las comunidades también pueden imponer un recargo de hasta el 20% en las cuotas de gastos comunes pagadas por las unidades en régimen de alquiler turístico.

Muchas comunidades de la Costa del Sol — especialmente en Marbella, Fuengirola, Benalmádena y el centro de Málaga — ya han celebrado estas votaciones. Un número creciente ha votado a favor de prohibir nuevas VFT.

Antes de comprar, solicita al vendedor o al administrador una copia actualizada de los estatutos de la comunidad y las actas de las últimas tres juntas generales. Pide a tu abogado que las revise. Una propiedad vendida como "ideal para Airbnb" puede estar ya legalmente vetada para ese uso.

Límites Municipales y Zonificación

Además del veto de la comunidad, varios municipios andaluces han introducido sus propios límites:

El municipio de Málaga ha suspendido las nuevas inscripciones de VFT en varios distritos céntricos y ha declarado "zonas saturadas" donde no se concederán nuevas licencias. Consulta la lista actualizada en el portal de urbanismo del Ayuntamiento.

Sevilla, Cádiz y Granada tienen restricciones zonales similares.

Los municipios más pequeños de la Costa del Sol están siguiendo la misma tendencia. Se espera un mayor endurecimiento a lo largo de 2026.

Tu propiedad debe cumplir con el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de su municipio. Si la planta baja o la tipología específica del edificio está excluida del uso turístico, ningún registro regional de VFT te salvará.

El Proceso de Registro

Suponiendo que la comunidad lo permita y el municipio no haya congelado tu zona, el proceso VFT es el siguiente:

Obtener primero la Licencia de Ocupación / Cédula de Habitabilidad o el certificado equivalente de primera ocupación — la Junta no registrará una vivienda sin él.

Presentar una Declaración Responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) a través de la sede electrónica de la Junta. Recibirás un código VFT provisional en el momento de la presentación.

Mostrar el código VFT en cada anuncio, publicidad y canal de reservas. Operar sin mostrarlo constituye por sí mismo una infracción sancionable.

Cumplir los requisitos mínimos de habitabilidad: ventilación directa o patio en todos los dormitorios, aire acondicionado en dormitorios y salones (frío y calor, según la zona climática del municipio), botiquín de primeros auxilios, hojas de reclamaciones turísticas, información para los huéspedes en varios idiomas y número de contacto disponible las 24 horas.

Registrar a los huéspedes ante la Guardia Civil / Policía Nacional a través de la plataforma SES Hospedajes en un plazo de 24 horas desde el check-in, incluyendo pasaporte, nacionalidad, método de pago y demás datos exigidos por el Real Decreto 933/2021 (en vigor desde finales de 2024).

Multas — Lo que Realmente Arriesgas

Las sanciones establecidas en la ley de turismo de Andalucía son escalonadas. Las cifras son orientativas y la Junta las actualiza periódicamente — confirma la escala vigente con la Consejería de Turismo o tu abogado antes de basarte en cualquier cifra:

Infracciones leves (p. ej., ausencia de hojas de reclamaciones, no mostrar el código VFT): habitualmente hasta varios miles de euros.

Infracciones graves (operar sin registro, información falsa en la declaración responsable, fallos graves de habitabilidad): generalmente en decenas de miles de euros, con informes de 2025 que señalan techos de hasta 150.000 €.

Infracciones muy graves (reincidencia, operar en una zona prohibida, poner en peligro a los huéspedes): pueden superar los 150.000 € e incluir órdenes de cierre.

Por otro lado, no subir los datos de los huéspedes a SES Hospedajes conlleva su propio régimen sancionador del Ministerio del Interior, con multas por incidente que se acumulan rápidamente durante una temporada activa.

Impuestos que Debes Pagar como Propietario de un Alquiler a Corto Plazo

Una VFT genera ingresos por alquiler que deben declararse en España independientemente de tu residencia:

Los propietarios no residentes de la UE/EEE presentan el Modelo 210 trimestralmente, tributando al 19% sobre la renta neta (se permiten deducciones de gastos).

Los propietarios no residentes de fuera de la UE (EE.UU., Canadá, Reino Unido, tras el Brexit) tributan al 24% sobre los ingresos brutos — sin deducción de gastos. Esta es la sorpresa más costosa para los compradores estadounidenses y canadienses.

Los propietarios residentes declaran los ingresos en su declaración anual del IRPF a la escala progresiva ordinaria.

El IVA al 10% se aplica si prestas servicios similares a los hoteleros (limpieza diaria, desayuno, conserjería). El alojamiento puro sin esos servicios está exento de IVA, pero puede estar sujeto al ITP regional sobre contratos de corta duración según algunas interpretaciones — consulta a un asesor fiscal español.

Muchos municipios andaluces también están aplicando o preparando una tasa turística por huésped por noche. Málaga y otros ayuntamientos tienen propuestas activas para 2026.

Las normas fiscales, los umbrales y los tipos impositivos cambian con frecuencia. Confirma siempre las cifras del año en curso con la Agencia Tributaria o un asesor fiscal español con licencia antes de presentar tu declaración.

Lista de Verificación de Diligencia Debida Antes de Comprar una Propiedad "de Alquiler"

Lee los estatutos de la comunidad y las actas recientes — busca cualquier votación de 3/5 sobre el uso turístico.

Comprueba el PGOU del municipio y las declaraciones de saturación.

Confirma que el edificio tiene una Licencia de Primera Ocupación válida.

Si el vendedor afirma tener una VFT activa, verifica el código directamente en la búsqueda pública del Registro de Turismo de Andalucía.

Pregunta si la unidad cumple con los estándares de habitabilidad actuales (A/C, ventilación) — adaptar edificios más antiguos puede resultar costoso.

Incluye en tu modelo de rentabilidad los recargos de cuotas comunitarias de hasta el 20%.

Calcula tu impuesto al tipo correcto — el 24% sobre ingresos brutos para propietarios de fuera de la UE no es un error de redondeo.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo alquilar ocasionalmente sin licencia VFT? No. Cualquier comercialización de la propiedad para estancias turísticas cortas a través de cualquier canal activa la obligación de registro. Un solo anuncio en Airbnb es suficiente.

¿Puede mi comunidad expulsar mi VFT ya existente? En general, las VFT registradas con anterioridad están protegidas, pero el alcance de los derechos adquiridos se está sometiendo a prueba en los tribunales. Documenta cuidadosamente tu fecha de registro.

¿Comprar a través de una SL (sociedad limitada española) cambia algo? Cambia tu tratamiento fiscal, no tus obligaciones de VFT ni las de la comunidad. La licencia está vinculada a la vivienda, no al propietario.

¿Qué pasa con los alquileres de larga duración? Los alquileres que superan el umbral de la LAU son un régimen diferente, generalmente no sujeto a las normas VFT ni al veto de la comunidad — pero conllevan sus propias obligaciones de control de rentas y protección al inquilino en zonas tensionadas.

Conclusión

El modelo de alquiler a corto plazo en la Costa del Sol sigue funcionando — pero solo para compradores que hacen los deberes antes de hacer la oferta, no después. Verifica el voto de la comunidad, la zonificación municipal y la viabilidad de la licencia con un abogado español independiente de tu elección (nunca el del vendedor). Trata cualquier argumento de venta de "alquiler llave en mano" que omita estas tres comprobaciones como una señal de alarma. Las leyes, multas y tipos impositivos en este ámbito están evolucionando rápidamente; confirma cada cifra de esta guía con la Junta de Andalucía, la Agencia Tributaria o un profesional con licencia antes de actuar.